澳大利亚联邦政府于5月12日公布的联邦预算案，对房产、投资和信托的税收政策提出了重大改革。.
并非所有变更都会影响居住在泰国的澳大利亚人。有些可能根本不会影响您。但是，如果您拥有澳大利亚的房产、持有投资、使用家庭信托、获得澳大利亚的收入或计划返回澳大利亚，在做出重大决定之前，值得检查您的相关情况。.
对于在泰国的澳大利亚人来说，问题不仅仅是澳大利亚可能征税的方面。您可能还需要考虑泰国税务居民身份、汇款、外国税收抵免以及用于解释资金来源的记录。.
本文解释了主要的预算变动及其对居住在泰国的澳大利亚人的影响。.
本文仅提供一般性信息，并非旨在取代澳大利亚税务建议。一些措施仍是提案，最终的立法可能会发生变化。本文旨在帮助您了解主要问题，确定哪些可能适用于您，并知道何时可能需要进一步的建议。.
对在泰澳籍人士最重要的三项澳大利亚预算调整
预算中包含几项税收措施，其中三项与在泰国生活的澳大利亚人关系尤为密切。.
- 资本利得税变动 预计从2027年7月1日起，50%资本利得税优惠将被新制度取代，新制度将基于经通胀调整后的收益，并在某些情况下采用30%的最低税率。这可能会影响在泰国出售澳大利亚房产、股票、ETF、加密货币、管理基金或其他投资资产的澳大利亚人。.
- 澳大利亚房产负扣税变更： 自2027年7月1日起，预计将限制住宅投资房产的负扣税。现有房产、预算案公布之夜后购买的房产以及新建住房可能会受到不同对待。如果您拥有澳大利亚的出租房产，计划在澳大利亚购房，或正在决定出售还是持有现有投资，这可能很重要。.
- 酌情信托税收变更：预计从2028年7月1日起，酌情信托将面临30%最低税。这可能会影响澳大利亚的家庭信托、信托分配、商业结构以及涉及低税率受益人或公司受益人的某些安排。.
资本利得税：有哪些变化？
资本利得税在你出售某些资产的售价高于其成本基础时适用。.
根据澳大利亚现行规定，个人若持有资本利得税（CGT）资产超过12个月，通常可享受50%资本利得税减免。简而言之，只有一半的资本利得会被计入应税收入。.
预算提议从2027年7月1日起取代这一做法。.
根据拟议的制度，资产的成本基础将根据通货膨胀率进行调整。超过通货膨胀部分的收益将予以征税。在某些情况下，还将适用30%最低税率。.
拟议的资本利得税改革预计将适用于个人、信托和合伙企业。预计公司将不以同样的方式适用这些改革。30%税率应被视为对实际资本利得的最低税率，而非适用于所有纳税人的普通税率。可能存在某些例外情况。.
这是一个重大转变。现行的系统在资产持有超过 12 个月后会给予一次性简单折扣。拟议的系统则侧重于扣除通货膨胀后的实际收益，并为部分纳税人引入了最低税率。.
该变化不仅限于房产。它可能影响一系列资产，包括：
- 澳大利亚房地产
- 股份
- 交易所交易基金
- 管理基金
- 加密资产
- 企业资产
- 外国资产，取决于您的澳大利亚税务居民身份
拟议的起始日期很重要。对于在2027年7月1日之前持有并在之后出售的资产，收益可能需要在新规则开始之前的时期和之后时期之间进行划分。.
这意味着在 2027 年 7 月 1 日左右的估值和记录可能对某些纳税人来说很重要。.
CGT（资本利得税）的变更可能如何影响泰国的澳大利亚人
在泰国居住的澳大利亚人，在考虑资本利得税（CGT）变更时，还需要兼顾居住权、汇款和文件记录等问题。.
您的澳大利亚税务居民身份很重要。如果您仍是澳大利亚税务居民，澳大利亚可能会对更广泛的资产（包括一些海外资产）的收益征税。如果您是澳大利亚税务居民的非居民，您的澳大利亚资本利得税（CGT）负债范围可能会缩小。.
然而，即使您居住在泰国，澳大利亚的房产仍然可能需要遵守澳大利亚的税法。.
这意味着，两名在泰国的澳大利亚人，在相同的预算变动下，可能会有非常不同的结果。.
如果您计划返回澳大利亚，返回的时间也可能很重要。再次成为澳大利亚税务居民可能会影响某些资产的处理方式。在您的居民身份发生变化之前，可能需要对某些资产进行审查。.
泰国的税务问题有所不同。.
如果您出售一项资产，随后将所得款项汇往泰国，您可能需要解释资金来源、收益产生时间以及是否已在其他地方缴税。如果该资产是在您成为泰国税务居民期间出售的，这一点尤其重要。.
实际要点很明确：
- 检查您的澳大利亚税务居民身份
- 澳大利亚可能征税的资产有哪些
- 审查是否可能需要2027年7月1日的估价
- 保留购买日期、销售日期和成本基础的证据
- 保存资金从澳大利亚流向泰国的记录
- 在向泰国汇入大笔资金之前，请审查泰国的税务状况。
从澳大利亚的角度来看，看似简单的销售，如果资金进入泰国，仍然可能引发泰国的税务或文件问题。.
有关更多信息，请参阅我们关于2026–27年澳大利亚预算案中资本利得税变化的更详细文章
负扣除：有什么变化？
负扣税是澳大利亚房地产投资的一项常见功能。.
简而言之，当持有房产的成本（包括利息和其他可抵扣费用）超过租金收入时，该房产就处于负扣税状态。在现行制度下，许多投资者可以将此亏损与其他收入（如工资或经营收入）进行抵扣。.
预算提议从2027年7月1日起限制针对住宅投资性房产的此项扣除。.
拟议的规则可能会根据房产的获取时间和是否为新建房产而区别对待。.
预算之夜前已持有的现有房产
预算之夜前持有的住宅投资房产可能受到拟议的祖父条款的保护。对于祖父条款，关键点预计在于合同是否由 2026年5月12日晚上7点30分（澳大利亚东部标准时间）.
预算之夜后购得的已建成房产
2027年7月1日起，在预算当晚之后购买的已建成住宅物业可能会失去当前的负扣税待遇。.
根据拟议的规定，租金损失可能不再可用于抵消工资、营业收入或其他非房地产收入。取而代之的是，损失可能会被隔离并结转，以抵消未来房产收入或收益。.
2027年7月1日起购买的房产
自2027年7月1日起购买的住宅房产，除非符合新建住宅的条件，否则预计将受到新的限制性规定的约束。.
新建筑
预计新开发的楼盘将获得更有利的待遇，因为该政策旨在鼓励新的住房供应。.
预算案还指出，新房投资者或许可以在现行的50%资本利得税优惠与新规之间进行选择。.
这意味着澳大利亚出租房产的税收状况可能取决于几个实际细节：
- 物业买入时
- 合同签署时
- 发生结算时
- 房产是已建成还是新开发的
- 该房产是否在预算之夜之前就已经持有
- 该房产是盈利还是亏损
对于已经拥有房产的澳大利亚人来说，祖父条款可能非常重要。对于考虑购买房产的澳大利亚人来说，现房与新建房屋之间的区别可能比以前更加重要。.
负扣税变动可能对在泰国的澳大利亚人产生的影响
许多在泰国的澳大利亚人仍然在澳大利亚拥有出租物业。.
负扣税政策的拟议变更可能会影响该房产的澳大利亚税值，特别是当该房产亏损时。根据新规定，以前可以提供有用的澳大利亚税收抵扣的房产可能会产生不同的结果。.
如果您已拥有澳大利亚房产，这一点很重要。如果您正考虑在泰国居住期间购买澳大利亚房产，这一点也很重要。.
在购买、出售或转按澳大利亚出租房产之前，您可能需要检查：
- 该房产是否可能被 grandfathered
- 无论是现房还是新房
- 是否仍可使用亏损抵扣其他收入
- 亏损是否可以结转
- 该房产在澳大利亚是否可能产生应税租金利润
- 租金收入是否被汇往泰国
- 未来销售所得款项是否可以带入泰国
对于在泰国的澳大利亚人来说，实际问题比澳大利亚的扣除更广泛。您还需要了解该物业如何融入您在两国之间的整体税务状况。.
如果租金收入保留在澳大利亚，可能会适用一种税务处理方式。如果该收入在您是泰国税务居民期间汇至泰国，则可能还需要审查泰国的税务处理方式。.
良好的记录至关重要。您应该保留清晰的证据，包括租金收入、费用、贷款利息、维修、装修、在澳大利亚缴纳的税款以及任何转移到泰国的款项。.
主要居所免税：为何澳大利亚的住宅需要特别关照
许多在泰国的澳大利亚人仍然在澳大利亚拥有一处房产。.
对一些人来说，这是他们以前的家，现在已经出租了。对另一些人来说，感觉仍像家一样，尤其是那些经常往返于澳大利亚和泰国的人。.
这个区域需要特别小心。.
许多澳大利亚人认为，如果一处澳大利亚房产是，或曾经是他们的主要住所，那么在出售时就会符合某种主要住宅豁免的资格。.
这可能不正确。.
澳大利亚主要住宅豁免可能会受到几个因素的影响，包括该房产是否产生过租金收入、您在海外居住的时间有多长、出售时您是否是澳大利亚税务居民以及外国居民税收规则的适用情况。.
预算中的资本利得税变动给本已复杂的领域增加了另一层。.
如果您居住在泰国并拥有澳大利亚的房产，您可能需要检查：
- 您目前是澳大利亚税务居民还是非居民？
- 您在澳大利亚以外居住了多久？
- 澳大利亚房产是否产生了租金收入？
- 它首次产生租金收入是什么时候？
- 您是否也拥有或居住在泰国的房屋？
- 您有历史估值吗？
- 在返回澳大利亚之前或之后出售房产是否会改变税务结果？
- 任何销售所得款项将汇往泰国吗？
销售的时间、您的税务居民身份、每处房产的使用情况以及您持有的记录都会影响结果。.
这是一个在签订合同前，而不是在交易发生后，去核查位置要好得多的领域。.
酌情信托：有什么变化？
预算还提议对酌情信托进行重大改革。.
全权信托是澳大利亚家庭、投资者和企业主常用的结构。受托人有权自行决定在受益人之间分配收入，受益人通常是家庭成员或关联实体。.
这种灵活性使得全权信托成为家族企业、投资组合和资产规划的常见结构。.
自2028年7月1日起，全权信托的受托人需就分配给受益人的应税收入缴纳至少30%的税款。.
受益人仍需在其自己的纳税申报表中申报收入。在新规下，非公司受益人将获得退税额，以抵扣信托层面已缴纳的税款。.
这可能会降低将收入分配给低税率受益人的税收优惠。它也可能影响涉及企业受益人（有时称为存储桶公司）的策略。.
某些信托和收入类别预计将被排除在外，包括某些固定信托、广泛持有的信托、符合条件的养老金基金、已故遗产和慈善信托。最终范围将取决于立法。.
拟议的变更并不意味着每个信托都应被关闭或重组。但它确实意味着许多拥有酌情信托的家庭应审查该结构是否仍能实现其预期目的。.
该预算还提到了一个拟议的重组窗口。这可能会给一些信托所有人时间来考虑他们的选择，然后再实施新规定。然而，重组可能涉及澳大利亚税务、印花税、法律、融资和商业问题。.
这不是一个仓促做决定的地方。.
信托变更可能如何影响在泰国的澳大利亚人
当家庭成员居住在不同国家时，信托结构会变得更加复杂。.
澳大利亚家庭信托可能拥有澳大利亚居民受益人、非居民受益人、居住在海外的家庭成员或位于多个国家的资产。信托收入也可能被分配、保留、再投资或汇往海外。.
拟议的30%最低税可能影响：
- 家庭信托将收入分配给低税率受益人
- 使用企业受益人的信托
- 澳大利亚的信托结构（以酌情信托为例）
- 持有澳大利亚资产的投资基金
- 受益人为澳大利亚境外人士的信托
- 考虑返回澳大利亚的家庭
对于澳大利亚人来说，如果收到或汇入泰国的信托分配，则可能需要审查泰国的税务状况。.
如果您拥有澳大利亚家庭信托，提早审查其结构是值得的。拟议的生效日期是2028年7月1日，尽管实质性的重组可能需要时间，并且可能需要澳大利亚的法律和税务建议。.
泰国的税务居民身份和汇款为何重要
这正是澳大利亚联邦预算对于生活在泰国的澳大利亚人来说尤其重要的原因。.
当收入或收益产生时，您可能面临澳大利亚税务问题。当资金汇入泰国时，您也可能面临泰国税务问题。.
泰国的税务居民身份通常取决于在日历年内在泰国停留的时间。如果您在一个日历年内在泰国停留 180 天或以上，您可能被视为该年的泰国税务居民。.
对于泰国税务居民而言，如果外国收入和收益汇入泰国，可能需要进行审查。.
泰国对外源收入的税务处理可能很复杂，并且受到行政惯例变化的双重影响。在向泰国进行大额汇款之前，应获得特定的泰国税务建议。.
这意味着资金流动很重要。.
例子包括
- 澳大利亚租金收入带入泰国
- 澳大利亚房产出售所得款项转至泰国银行账户
- 投资收益从澳大利亚转移到泰国
- 收到的或汇入泰国的信托分配
- 加密货币兑换成现金并转入泰国
- 已汇至泰国的养老金或退休金收入
税务答案可能取决于这笔钱的具体性质、产生时间、是否已在澳大利亚缴税以及可以提供哪些记录。.
这就是为什么文档如此重要的原因。.
如果资金在澳大利亚和泰国之间转移，您应该能够出示资金来源、资金发生日期、账户历史以及在其他地方已缴纳的税款。.
哪些在泰国的澳大利亚人应该重新考虑他们的处境？
并非所有在泰国的澳大利亚人都需要对每一项预算措施进行详细审查。.
第一步是确定预算的哪个部分可能适用于您。.
拥有澳大利亚出租物业的澳大利亚人
如果您拥有澳大利亚的投资房产，特别是负扣税房产，或者未来可能出售该房产，您应该重新审视您的持仓。.
您可能需要检查该房产是否为祖父条款，损失是否仍可使用，以及租金收入或出售所得款项是否可以汇往泰国。.
有关负扣税拟议变更以及澳大利亚房产所有者关键问题的更多信息，请阅读我们更详细的文章。.
在澳大利亚拥有住房的澳大利亚人
如果您在澳大利亚拥有房产，即使您在泰国也有房产，也应该重新审视您的处境。.
主要住宅豁免可能受居住、租赁历史和出售时机的影响。在海外居住期间出售可能产生与您预期不同的结果。.
持有股票、ETF、加密货币或管理基金的澳大利亚人
如果您持有可能在 2027 年 7 月 1 日之后出售的股票、交易所交易基金 (ETF)、信托基金、加密货币或其他投资，您应该审查您的头寸。.
拟议的加密货币税（CGT）变更可能会使估值、成本基础记录和交易历史变得更加重要。加密货币投资者应特别关注交易所记录、钱包转账、购入日期和出售记录。.
澳大利亚人计划返回澳大利亚
在返回澳大利亚之前，你应该审查你的立场。.
您的澳大利亚税务居民身份日期可能会影响您的资产税收。在您搬家之前，可能需要审查外国资产、澳大利亚房产、投资、信托和养老金。.
回归税务居民身份之前，最好做好税务规划。.
澳大利亚家族信托
如果您拥有澳大利亚酌情信托、收到信托分配款项或成为家庭信托的受益人，您应该审查您的税务状况。.
拟议的30%最低税可能影响信托收入的分配方式，尤其是在收入支付给低税率受益人或公司受益人的情况下。.
跨境家庭安排可能增加另一层复杂性，特别是当受托人、受益人或资产分布在一个以上的国家时。.
泰国澳大利亚退休人员
如果您领取澳大利亚养老金或退休金、出售投资、拥有澳大利亚房产或向泰国汇款，您可能需要重新评估您的处境。.
养恤金和养老金收入的税务处理方式可能有所不同，具体取决于支付类型、收入来源以及相关的税务规定。在假定情况简单明了之前，应先对这些情况进行审查。.
并非所有预算变动都会影响退休人员。然而，房产销售、投资收益、养老金收入、退休金和汇款仍需仔细审查，尤其是在资金进入泰国的情况下。.
2026-27澳大利亚预算在泰国的外籍人士的关键日期
泰国的几个日期很可能对澳大利亚人很重要。.
这些日期应作为规划标记。最终立法发布时，某些细节可能会发生变化。.
现在应该开始收集哪些记录
良好的记录至关重要。.
这尤其适用于您住在泰国，并且可能需要解释从澳大利亚汇来的资金来源的情况。.
根据您的具体情况，有用的记录可能包括：
- 房产购买合同
- 结算报表
- 贷款报表
- 租金收入和费用记录
- 房产估价
- 经纪商报表
- 管理基金报表
- 加密货币交易历史
- 信托分配声明
- 澳大利亚税务申报表和评估
- 银行流水
- 证明汇往泰国的款项是收入、资本收益、储蓄还是其他来源的证据
您能更清晰地展示资金来源、起源和流向，那么审查澳大利亚和泰国的税务状况就会更容易。.
不完善的记录会将一个易于处理的税务问题变成一个代价高昂的不确定因素。.
接下来该做什么？
不要仅凭预算头条新闻就做出重大决定。.
同样的预算措施可能以非常不同的方式影响居住在泰国的不同澳大利亚人。您的结果可能取决于您的居住身份、资产类型、所有权结构、出售时机、汇款计划和可用记录。.
在你之前，你应该考虑重新审视你的立场：
- 出售澳大利亚房产
- 购买澳大利亚房产
- 出售股票、交易所交易基金、加密货币或其他投资
- 返回澳大利亚
- 重组家庭信托
- 从澳大利亚汇巨款到泰国
- 假设澳大利亚的房产免征资本利得税
在许多情况下，您可能需要专业的澳大利亚税务建议。您可能还需要关于税务居民身份、汇款和文件的泰国税务建议。.
不确定哪些预算变动可能影响您？请在下方下载我们的 2026–27 澳大利亚预算清单，并使用它来审查您的房产、投资、信托、收入、汇款和记录，然后再采取行动。.
在做出决定前请与我们的团队沟通
澳大利亚的预算变动可能不会影响每一位居住在泰国的澳大利亚人。.
然而，如果您拥有澳大利亚的房产、持有投资、使用家庭信托、获得澳大利亚的收入或计划返回澳大利亚，在采取行动前值得检查一下您的情况。.
我们的团队可以帮助您了解哪些问题可能与您有关，它们可能如何影响泰国的税务居民身份和汇款，以及在做出决定之前是否需要澳大利亚的专业税务建议。.
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