2026年5月12日公布的澳大利亚联邦预算提议对澳大利亚住宅投资房产的征税方式进行重大改革。.
如果您居住在泰国并且拥有澳大利亚的出租房产，这些变化可能会影响您在澳大利亚的税务状况。它们也可能影响未来在泰国购买、出售、再融资或汇款出租收入的决定。.
这些变化不会对每位业主产生相同的影响。结果可能取决于房产购入时间、是已开发房产还是新开发房产、是否盈利或亏损，以及资金是否在澳大利亚和泰国之间转移。.
本文解释了对负扣税的拟议修改，并重点介绍了在泰国居住的澳大利亚房产所有者应考虑的关键问题。.
本文仅供一般信息参考，无意替代澳大利亚或泰国税务建议。本文未考虑您的个人情况、目标、财务状况或需求。某些预算措施仍为提案，在经议会批准前不具法律效力。详细信息在立法过程中可能有所变更。.
不确定哪些预算变动可能影响您？请在下方下载我们的 2026–27 澳大利亚预算清单，并使用它来审查您的房产、投资、信托、收入、汇款和记录，然后再采取行动。.
澳大利亚房产所有者发生了什么变化？
2026-27 财年澳大利亚联邦预算的主要政策变更是拟议从2027年7月1日起限制住宅投资物业的负扣税。.
根据拟议的规定，澳大利亚的住宅投资房产可能会因购买时间和是否为新建房产而受到不同对待。.
大体而言，拟议的规则创建了三个重要类别：
- 现有住宅投资物业 预算之夜之前进行的持有可能受到祖父条款的保护。.
- 预算之夜后购买的已建成住宅物业 可能无法在 2027 年 7 月 1 日后继续享受负扣税优惠。.
- 新建筑 预计将获得更有利的待遇，因为这项政策旨在鼓励新的住房供应。.
对于在泰国的澳大利亚人来说，澳大利亚的税务待遇只是全貌的一部分。您可能还需要考虑租金收入是否汇入泰国，未来出售所得是否带入泰国，以及您的记录是否清楚地显示了资金来源。.
确切的细节，包括最终的祖父规则和新建筑的定义，将在立法和更多税务局指南发布后才能最终确定。.
负扣税是什么？
负扣税是澳大利亚房地产投资中常见的组成部分。.
简单来说，当持有房产的扣除项成本高于其租金收入时，该房产就处于负扣税状态。.
这些费用可能包括贷款利息、物业管理费、维修费、保险费、市政费以及其他可抵扣的费用。.
根据现行规定，许多澳大利亚房地产投资者可以将租金亏损与其他收入（如工资收入或营业收入）相抵。这可以减少他们的澳大利亚应税收入。.
预算提议从 2027 年 7 月 1 日起限制某些住宅投资物业的此类减免。.
这意味着，过去能产生有用的澳大利亚税收抵扣的房产，在新规下可能会有不同的税后结果。.
澳大利亚不同类型房产的可能处理方式
拟议的规则可能会根据澳大利亚住宅投资物业的购入时间和是否为新房，对其进行区别对待。.
预算之夜前已持有的现有房产
根据拟议的祖父法规则，预算之夜前持有的住宅投资房产可能受到保护。.
关于祖父条款，关键点预计在于合同是否在 2026 年 5 月 12 日下午 7:30 AEST 之前签订或订立，即使结算发生在此之后。.
如果您的澳大利亚出租房产符合祖父条款规则，它可能可以继续享受目前的负扣税待遇。如果该房产亏损且这些亏损对您的澳大利亚税务状况有所帮助，这一点可能很重要。.
对于在泰国的澳大利亚人来说，房产的获取历史很重要。您应该保留购买合同、结算报表以及显示合同签署日期的任何文件。.
预算之夜后购得的已建成房产
2027年7月1日起，在预算当晚之后购买的已建成住宅物业可能会失去当前的负扣税待遇。.
根据拟议的规定，租金损失可能不再可用于抵消工资、营业收入或其他非物业收入。相反，这些损失可能会被隔离并结转，以抵消未来住宅租金收入或住宅物业的资本利得。.
这可能会影响首次置业者在预算之夜后购买的澳大利亚出租物业的税后回报，特别是那些依赖税收抵扣来维持现金流的投资。.
如果您在预算之夜之后购买了澳大利亚的房产，或者正在考虑购买，您应该在假设旧的负扣税规则将继续适用之前，先了解相关情况。.
2027年7月1日起购买的房产
自2027年7月1日起购买的住宅房产，除非符合新建住宅的条件，否则预计将受到新的限制性规定的约束。.
因此，未来的购买可能需要更仔细地审查。即使购买价格和租金收入看起来相似，已建成的房产和新开发的房产可能产生非常不同的税务结果。.
对于居住在泰国的澳大利亚人来说，在承诺购买之前应检查税后状况。如果投资依赖于税收减免来支持现金流，则在签署合同之前应审查税后状况。.
新建筑
Proposed rules are expected to give new constructions preferential treatment.
该政策旨在鼓励新的住房供应，因此新建住宅物业可能继续获得全部负扣税优惠，而已建成物业则不再享有此待遇。.
预算案还指出，新房投资者可能可以在现行的50%资本利得税优惠与新的资本利得税安排之间进行选择。.
这并不意味着新房产总是更好的投资。税收仅仅是决定的一部分。地点、价格、租赁需求、建筑质量、融资以及长期资本增值仍然很重要。.
然而，从税务角度来看，自 2027 年 7 月 1 日起，现有房产和新建房产之间的区别可能会变得更加重要。.
什么是新建筑？
最终的定义需要在立法及税务局的指导意见中确认。.
然而，预算文件表明，新建住宅很可能意味着真正增加了住房供应。.
这可能包括新建住宅、期房公寓、空地上的住宅建设，或者在旧房被多套住宅取代后创建的新住宅。.
已翻新、扩建或改善的成熟房产可能不符合条件。.
关键问题很可能是该房产是否增加了新的住房供应，而不仅仅是是否花费了金钱来改善它。.
如果您的澳大利亚房产亏损怎么办？
如果您的澳大利亚出租房产出现亏损，拟议的规定可能会影响该亏损的使用方式。.
根据现行规定，许多投资者可以将租金损失与其他收入抵消。根据拟议的规定，这可能会对受影响的房产有所改变。.
对于受影响的已建住宅房产，租金亏损可能不再可用于抵消工资、营业收入或其他非房产收入。.
相反，这些损失可能会被隔离并结转，以抵消未来的住宅物业收入或相关的物业收益。.
这很重要，原因有三个：
- 持有亏损房产的即时税务优惠可能会减少。.
- 该房产的税后现金流可能会发生变化。.
- 亏损可能变得与未来房产收入或出售计划更为相关，而不是每年都可以用来抵扣其他收入。.
对于身在泰国的澳大利亚人来说，即使您目前不赚取澳大利亚的工资收入，这一点仍然很重要。您将来可能会返回澳大利亚，以后出售房产，或者持有具有不同收入和亏损状况的多个房产。.
关键在于理解房产的税后现金流，而不仅仅是表面租金和费用。.
如果您已经拥有澳大利亚出租房产，这意味着什么
如果您已在泰国居住期间拥有澳大利亚的租赁房产，那么第一个问题是该房产是否可能受到拟议的祖父条款的保护。.
你应该检查：
- 物业买入时
- 合同签署时
- 该物业是否在2026年5月12日下午7点30分（澳大利亚东部标准时间）之前持有
- 房产是已建成还是新开发的
- 是否盈利或亏损
- 在您的澳大利亚税务状况中是否已使用租赁亏损
- 在澳大利亚保留租金收入还是汇往泰国
- 未来销售所得款项是否可以带入泰国
对于一些现有业主来说，祖父条款可能是有价值的。如果房产处于负负现金流状态并受到拟议规则的保护，出售它可能意味着放弃在以后购买的房产上可能无法获得的税务优惠。.
这并不意味着您应该自动持有房产。这意味着您应该在做出决定之前了解其税务后果。.
如果您考虑出售、再融资、所有权变更或重组财产持有方式，可能需要澳大利亚税务建议。.
如果您打算购买澳大利亚的房产
如果您居住在泰国并计划购买澳大利亚房产，预算变动可能会使您的决定更加复杂。.
在预算之前，许多投资者主要在价格、租金、地点、融资和预期增长等方面进行房产比较。.
这些因素仍然很重要。然而，拟议的税收变化意味着房地产的类型和购买日期也可能影响税后结果。.
购买前，您可能需要考虑：
- 该物业是已建成还是新建的？
- 根据最终规则，这会算作新建吗？
- 该房产会盈利还是亏损？
- 如果亏损了，这个亏损能用吗？
- 损失会被隔离并结转吗？
- 租金收入会保留在澳大利亚还是汇回泰国？
- 未来销售所得能否带入泰国？
- 在签署合同之前，您是否需要澳大利亚房产税方面的建议？
在泰国，澳大利亚人购买澳大利亚房产不应仅通过澳大利亚税制来看待。如果日后收入或收益可能转移到泰国，也应审查泰国的税务和文件状况。.
如果租金收入汇至泰国怎么办？
澳大利亚的出租收入在澳大利亚可能是应税的。.
如果您也是泰国的税务居民，并将该收入带入泰国，则可能需要审查泰国的税务处理。.
泰国的税务居民身份通常取决于在日历年内在泰国停留的时间。如果您在一个日历年内在泰国停留 180 天或以上，您可能被视为该年的泰国税务居民。.
对于泰国税务居民而言，如果外国收入和收益汇入泰国，可能需要进行审查。.
泰国对外源收入的税务处理可能很复杂，并且受到行政惯例变化的双重影响。在向泰国进行大额汇款之前，应获得特定的泰国税务建议。.
泰国的汇款规则仍在不断发展，因此应根据资金汇款时生效的规则和指南来核定合规性。.
对于租金收入，实际问题可能包括：
- 您在成为泰国税务居民期间赚取的收入吗？
- 它被保留在澳大利亚还是被转移到泰国了？
- 是否已就该收入缴纳澳大利亚税款？
- 你能显示收入、支出和净利润的金额吗？
- 你能将租金收入与资本、储蓄或贷款区分开吗？
- 您的银行记录能清楚地显示资金的流动吗？
清晰的记录至关重要。如果资金从澳大利亚转移到泰国，您应该能够说明这些资金代表什么以及它们产生的时间。.
如果您在澳大利亚出售房产并将资金带到泰国，会怎么样？
出售澳大利亚房产可能产生澳大利亚资本利得税问题。.
自住住房免税可能在某些情况下适用，但不应想当然。它可能会受到居住权、租赁历史、您在海外居住的时间长短以及在您被视为澳大利亚税务居民的外国居民期间出售房产的可能性等因素的影响。.
本文重点关注出租房产和负扣税。如果您在澳大利亚拥有住房，或曾经是您主要居所的房产，在出售时还应审查主要居所豁免。.
对于在泰国的澳大利亚人来说，如果将销售所得汇入泰国，可能会引发泰国税务和文件方面的疑问。.
销售所得可能包括以下几个不同的要素：
- 原始投资资本
- 资本收益
- 贷款还款收入
- 同一账户中的租金收入
- 账户中的储蓄或其他资金混合
如果汇款至泰国，您可能需要出示资金的来源证明。如果出售所得与租金收入或其他收入混存在同一银行账户中，这一点尤其重要。.
良好的记录可以决定是清晰的解释还是复杂的税务问题。.
澳大利亚房产所有者应保留的记录
在泰国的澳大利亚房产所有者应保留清晰的记录，以用于澳大利亚税务和泰国汇款目的。.
有用的记录可能包括：
- 房产购买合同
- 结算报表
- 合同签署日期证明
- 贷款文件
- 抵押贷款利息对账单
- 租金收入记录
- 物业管理报表
- 维修和保养发票
- 资本改进记录
- 保险记录
- 市政费通知
- 澳大利亚税单
- 澳大利亚的评估通知
- 显示租金收入和支出的银行对账单
- 显示从澳大利亚到泰国转账的银行对账单
- 房产估值，特别是与2027年7月1日相关的估值
- 销售合同和结算报表（如果房产已售出）
这些记录可以帮助确定房产何时被收购，它是否可能符合祖父条款，它产生了多少收入或亏损，以及后来有多少资金汇往泰国。.
糟糕的记录会使本可控的税务问题变得更加棘手。.
购买、出售或持有澳大利亚房产前需要问的问题
在决定购买澳大利亚房产（同时居住在泰国）之前，请问：
- 物业合同是否在 2026 年 5 月 12 日澳大利亚东部标准时间下午 7:30 之前签订？
- 该房产可能符合祖父条款吗？
- 这是期房还是现房？
- 该房产盈利还是亏损？
- 租金损失是否仍可用于抵消其他收入？
- 损失会被隔离并结转吗？
- 租金收入是否已汇往泰国？
- 未来销售所得能否带入泰国？
- 你有没有显示资金来源的记录？
- 主要居所免税额可以申请吗？
- 你打算回澳大利亚吗？
- 您需要澳大利亚税务建议、泰国税务建议还是两者都需要？
这些问题应该在您做出重大决定之前回答，而不是在合同已经签署之后。.
澳大利亚房产所有者下一步应该怎么做？
不要假设预算对澳大利亚的每处出租物业都有相同的影响。.
- 如果您已经拥有房产, ，检查它是否可能获得“祖父条款”的豁免，以及拟议的规定是否会影响未来的销售、再融资或所有权决策。.
- 如果您打算购买房产, ，審查該房產是已開發的還是新建的，以及投資在扣稅後是否仍然有利可圖。.
- 如果租金收入或出售所得可以汇往泰国, 在转账大额资金前，请先审查泰国的税务和汇款状况。.
在许多情况下，您可能需要专业的澳大利亚税务建议。您可能还需要关于税务居民身份、汇款和文件的泰国税务建议。.
在做出决定前请与我们的团队沟通
如果您是居住在泰国的澳大利亚人，并且拥有或打算购买澳大利亚的房产，那么了解预算变更如何影响您的处境会很有价值。.
我们的团队可以帮助您了解泰国的税务和汇款事宜，识别澳大利亚的关键税务问题，并解释在您采取行动之前是否可能需要澳大利亚的专业税务建议。.
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