งบประมาณของรัฐบาลกลางออสเตรเลียที่ประกาศเมื่อวันที่ 12 พฤษภาคม 2026 ได้เสนอการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่เกี่ยวกับวิธีการเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนสำหรับที่อยู่อาศัยในออสเตรเลีย.
หากคุณอาศัยอยู่ในประเทศไทยและเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในประเทศออสเตรเลีย การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้อาจส่งผลต่อสถานะภาษีในออสเตรเลียของคุณ นอกจากนี้ยังอาจส่งผลต่อการตัดสินใจในอนาคตเกี่ยวกับการซื้อ การขาย การรีไฟแนนซ์ หรือการส่งรายได้ค่าเช่ากลับมายังประเทศไทย.
การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้จะไม่ส่งผลกระทบต่อเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทุกรายในลักษณะเดียวกัน ผลลัพธ์อาจขึ้นอยู่กับว่าได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์เมื่อใด เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อตั้งขึ้นแล้วหรืออาคารสร้างใหม่ มีกำไรหรือขาดทุน และมีการโยกย้ายเงินทุนระหว่างออสเตรเลียและไทยหรือไม่.
บทความนี้อธิบายถึงการเปลี่ยนแปลงที่เสนอต่อกฎเกณฑ์เกี่ยวกับภาษีเงินได้สุทธิ (negative gearing) และเน้นคำถามสำคัญที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ชาวออสเตรเลียในประเทศไทยควรพิจารณา.
บทความนี้เป็นเพียงข้อมูลทั่วไปและไม่ได้มีเจตนาเพื่อใช้ทดแทนคำแนะนำด้านภาษีของออสเตรเลียหรือไทย ไม่ได้คำนึงถึงสถานการณ์ส่วนบุคคล วัตถุประสงค์ สถานะทางการเงิน หรือความต้องการของคุณ มาตรการบางส่วนในงบประมาณยังคงเป็นข้อเสนอและจะไม่มีผลบังคับใช้ตามกฎหมายจนกว่าจะได้รับการตราเป็นกฎหมายโดยรัฐสภา รายละเอียดอาจเปลี่ยนแปลงได้ในระหว่างกระบวนการออกกฎหมาย.
ไม่แน่ใจว่าการเปลี่ยนแปลงงบประมาณใดอาจส่งผลกระทบต่อคุณ? ดาวน์โหลดรายการตรวจสอบงบประมาณออสเตรเลียปี 2026–27 ด้านล่างของเรา และใช้เพื่อตรวจสอบอสังหาริมทรัพย์ การลงทุน ทรัสต์ รายได้ การส่งเงิน และบันทึกของคุณ ก่อนที่คุณจะดำเนินการ.
เกิดอะไรขึ้นกับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ชาวออสเตรเลีย?
การเปลี่ยนแปลงคุณสมบัติหลักในงบประมาณรัฐบาลกลางออสเตรเลียปี 2026–27 คือการจำกัดการคิดลดขาดทุนจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยที่เสนอไว้ ซึ่งจะมีผลตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2027.
ภายใต้กฎที่เสนอ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่พักอาศัยของออสเตรเลียอาจได้รับการปฏิบัติที่แตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับว่าได้มาเมื่อใดและเป็นอาคารใหม่หรือไม่.
โดยรวมแล้ว กฎที่เสนอขึ้นมาจะสร้างสามหมวดหมู่ที่สำคัญ:
- อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ อาจได้รับการคุ้มครองภายใต้กฎ grandfathering ที่มีผลบังคับใช้ก่อนคืนงบประมาณ.
- อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้ว ซึ่งซื้อหลังจากคืนงบประมาณ อาจสูญเสียสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์จากการหักลดหย่อนการขาดทุนจากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ (negative gearing) ได้ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2570.
- การสร้างใหม่ คาดว่าจะได้รับการปฏิบัติที่ดีกว่า เนื่องจากนโยบายนี้ออกแบบมาเพื่อส่งเสริมอุปทานที่อยู่อาศัยใหม่.
สำหรับชาวออสเตรเลียที่อยู่ในประเทศไทย การจัดการภาษีของออสเตรเลียเป็นเพียงส่วนหนึ่งของภาพรวมเท่านั้น คุณอาจจำเป็นต้องพิจารณาด้วยว่ารายได้ค่าเช่าถูกส่งกลับประเทศไทยหรือไม่ การดำเนินการขายในอนาคตจะถูกนำเข้ามาในประเทศไทยหรือไม่ และบันทึกของคุณแสดงแหล่งที่มาของเงินทุนอย่างชัดเจนหรือไม่.
รายละเอียดที่แน่นอน รวมถึงกฎการให้ความคุ้มครองแก่ผู้ที่ดำเนินการอยู่แล้ว (grandfathering rules) ในขั้นสุดท้าย และคำจำกัดความของ “การก่อสร้างใหม่” (new build) จำเป็นต้องได้รับการยืนยันเมื่อมีกฎหมายและแนวทางเพิ่มเติมจาก ATO (Australian Taxation Office) ออกมา.
การหักลดหย่อนขาดทุนจากการลงทุน (Negative Gearing) คืออะไร
การตั้งสำรองการขาดทุน (Negative gearing) เป็นส่วนหนึ่งที่พบได้ทั่วไปในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของออสเตรเลีย.
อสังหาริมทรัพย์ที่ติดลบจากการให้เช่า คือทรัพย์สินที่มีค่าใช้จ่ายในการถือครองสูงกว่ารายได้จากค่าเช่า.
ค่าใช้จ่ายเหล่านั้นอาจรวมถึงดอกเบี้ยเงินกู้ ค่าธรรมเนียมการจัดการอสังหาริมทรัพย์ ค่าซ่อมแซม ประกันภัย ภาษีท้องถิ่น และค่าใช้จ่ายที่อนุญาตอื่นๆ.
ภายใต้กฎปัจจุบัน นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ชาวออสเตรเลียจำนวนมากสามารถนำส่วนขาดทุนจากการเช่าไปหักกลบกับรายได้อื่น ๆ เช่น เงินเดือน หรือรายได้จากธุรกิจ ซึ่งจะช่วยลดรายได้ที่ต้องเสียภาษีของออสเตรเลียได้.
งบประมาณปีนี้เสนอให้จำกัดการรักษาดังกล่าวนี ้สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเพื่อการอยู่อาศัยบางประเภท ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2570.
นั่นหมายความว่าอสังหาริมทรัพย์ที่เคยให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีของออสเตรเลียที่มีประโยชน์อาจมีผลลัพธ์หลังหักภาษีที่แตกต่างกันภายใต้กฎใหม่.
อสังหาริมทรัพย์ในออสเตรเลียประเภทต่างๆ อาจได้รับการปฏิบัติอย่างไร
กฎที่เสนอขึ้นมามีแนวโน้มที่จะปฏิบัติต่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเพื่อการอยู่อาศัยในออสเตรเลียแตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับว่าได้มาเมื่อใดและเป็นอาคารใหม่หรือไม่.
ทรัพย์สินที่มีอยู่ซึ่งถือครองก่อนคืนงบประมาณ
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่เป็นที่อยู่อาศัยซึ่งถือครองก่อนคืนงบประมาณ อาจได้รับการคุ้มครองภายใต้กฎของปู่ย่าที่เสนอ.
สำหรับการคุ้มครองตามกฎหมายเดิม (grandfathering) ประเด็นสำคัญคาดว่าจะอยู่ที่ว่ามีการลงนามในสัญญาหรือเข้าทำสัญญาภายในเวลา 19:30 น. AEST ของวันที่ 12 พฤษภาคม 2026 หรือไม่ แม้ว่าการชำระเงินจะเกิดขึ้นหลังจากนั้นก็ตาม.
หากอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในออสเตรเลียของคุณเข้าข่ายกฎการสงวนสิทธิ์ (grandfathering rules) คุณอาจยังคงได้รับสิทธิประโยชน์จากการหักลดหย่อนผลขาดทุน (negative gearing) แบบเดิมได้ ซึ่งอาจเป็นเรื่องสำคัญหากอสังหาริมทรัพย์นั้นขาดทุน และผลขาดทุนเหล่านั้นมีประโยชน์ต่อสถานะภาษีของคุณในออสเตรเลีย.
สำหรับชาวออสเตรเลียในประเทศไทย ประวัติความเป็นมาของการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญ คุณควรเก็บสัญญาซื้อขาย ใบแจ้งยอดการชำระเงิน และเอกสารใดๆ ที่แสดงวันที่ลงนามในสัญญา.
อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อหลังคืนงบประมาณ
อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยที่ถูกซื้อหลังคืนงบประมาณอาจสูญเสียการเข้าถึงการหักลดหย่อนขาดทุนสำหรับผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยหลังคืนงบประมาณจากวันที่ 1 กรกฎาคม 2570.
ภายใต้กฎที่เสนอ การขาดทุนจากการให้เช่าอาจไม่สามารถนำมาหักลบกับเงินเดือน รายได้ทางธุรกิจ หรือรายได้อื่นที่ไม่ใช่จากอสังหาริมทรัพย์ได้อีกต่อไป แต่การขาดทุนเหล่านั้นอาจถูกกักกันไว้และยกยอดไปหักลบกับรายได้ค่าเช่าที่พักอาศัยในอนาคต หรือกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย.
สิ่งนี้อาจส่งผลกระทบต่อผลตอบแทนหลังหักภาษีของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในออสเตรเลียที่ซื้อหลังคืนงบประมาณ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีที่การลงทุนอาศัยค่าลดหย่อนภาษีเพื่อสนับสนุนกระแสเงินสด.
หากคุณซื้ออสังหาริมทรัพย์ในออสเตรเลียหลังจากคืนงบประมาณ หรือกำลังพิจารณาที่จะซื้อ คุณควรตรวจสอบสถานการณ์ก่อนที่จะสันนิษฐานว่ากฎการหักลดหย่อนขาดทุนจากดอกเบี้ย (negative gearing) แบบเดิมจะยังคงมีผลบังคับใช้.
อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2570
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยที่ซื้อตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2570 เป็นต้นไป จะอยู่ภายใต้กฎจำกัดใหม่ เว้นแต่จะเข้าข่ายเป็นบ้านสร้างใหม่.
ดังนั้น การซื้อในอนาคตอาจต้องมีการพิจารณาอย่างใกล้ชิดยิ่งขึ้น อสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่เดิมและอาคารที่สร้างใหม่ อาจให้ผลลัพธ์ทางภาษีที่แตกต่างกันอย่างมาก แม้ว่าราคาซื้อและรายได้ค่าเช่าจะดูคล้ายคลึงกันก็ตาม.
สำหรับชาวออสเตรเลียที่อาศัยอยู่ในประเทศไทย ควรตรวจสอบสถานะหลังหักภาษีให้รอบคอบก่อนตัดสินใจซื้อ หากการลงทุนต้องอาศัยการลดหย่อนภาษีเพื่อสนับสนุนกระแสเงินสด ควรทบทวนสถานะหลังหักภาษีก่อนลงนามในสัญญา.
บ้านจัดสรรใหม่
บ้านหลังใหม่คาดว่าจะได้รับการปฏิบัติที่เอื้ออำนวยมากขึ้นภายใต้กฎที่เสนอ.
นโยบายดังกล่าวมีจุดประสงค์เพื่อส่งเสริมการสร้างอุปทานที่อยู่อาศัยใหม่ ดังนั้นทรัพย์สินที่อยู่อาศัยใหม่จึงอาจยังคงได้รับการยกเว้นภาษีอย่างเต็มที่ (negative gearing) ในขณะที่ทรัพย์สินที่สร้างเสร็จแล้วจะไม่ได้รับการยกเว้นดังกล่าว.
งบประมาณยังระบุด้วยว่านักลงทุนในโครงการก่อสร้างใหม่อาจสามารถเลือกได้ระหว่างส่วนลดภาษีเงินได้จากการขายทรัพย์สิน (CGT) แบบปัจจุบันที่ 50% กับการจัดการภาษีเงินได้จากการขายทรัพย์สิน (CGT) แบบใหม่.
นี่ไม่ได้หมายความว่าบ้านสร้างใหม่จะเป็นการลงทุนที่ดีกว่าเสมอไป ภาษีเป็นเพียงส่วนหนึ่งของการตัดสินใจ ทำเล ราคา ความต้องการเช่า คุณภาพการก่อสร้าง การเงิน และการเติบโตของเงินทุนในระยะยาวยังคงมีความสำคัญ.
อย่างไรก็ตาม จากมุมมองด้านภาษี ความแตกต่างระหว่างอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้วกับอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างใหม่ อาจมีความสำคัญมากขึ้นตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2570 เป็นต้นไป.
อะไรนับว่าเป็นสิ่งปลูกสร้างใหม่ได้บ้าง?
คำจำกัดความสุดท้ายจะต้องได้รับการยืนยันในกฎหมายและแนวทางปฏิบัติใดๆ ของ ATO.
อย่างไรก็ตาม เอกสารงบประมาณบ่งชี้ว่าการสร้างใหม่น่าจะหมายถึงอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยที่เพิ่มจำนวนที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง.
สิ่งนี้อาจรวมถึงที่พักอาศัยที่สร้างขึ้นใหม่ อพาร์ตเมนต์ที่ขายแบบยังไม่สร้างเสร็จ การก่อสร้างที่พักอาศัยบนที่ดินเปล่า หรือที่พักอาศัยใหม่ที่สร้างขึ้นในที่ซึ่งทรัพย์สินเดิมถูกแทนที่ด้วยที่พักอาศัยมากกว่าหนึ่งหลัง.
อสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ซึ่งได้รับการปรับปรุงต่อเติมหรือปรับปรุงใหม่ อาจไม่มีสิทธิ์.
ประเด็นสำคัญน่าจะเป็นเรื่องว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นได้เพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยใหม่หรือไม่ ไม่ใช่แค่ว่ามีการใช้จ่ายเงินเพื่อปรับปรุงมัน.
จะเป็นอย่างไรหากอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรเลียของคุณประสบภาวะขาดทุน
หากทรัพย์สินค่าเช่าของคุณในออสเตรเลียขาดทุน กฎที่เสนออาจส่งผลต่อวิธีการนำการขาดทุนนั้นไปใช้.
ภายใต้กฎปัจจุบัน นักลงทุนจำนวนมากสามารถหักค่าเช่าขาดทุนกับรายได้อื่นได้ ภายใต้กฎที่เสนอ การเปลี่ยนแปลงนี้อาจเกิดขึ้นกับอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับผลกระทบ.
สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยที่ได้รับผลกระทบ การขาดทุนค่าเช่าอาจไม่สามารถนำมาหักลบกับเงินเดือน รายได้ทางธุรกิจ หรือรายได้อื่น ๆ ที่ไม่ใช่จากอสังหาริมทรัพย์ได้อีกต่อไป.
แต่ขาดทุนเหล่านั้นอาจถูกแยกเก็บไว้และนำไปหักกลบรายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในอนาคต หรือกำไรจากอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องได้.
นี่มีความสำคัญด้วยเหตุผลสามประการ:
- ประโยชน์ทางภาษีทันทีของการถือครองอสังหาริมทรัพย์ที่ขาดทุนอาจลดลง.
- กระแสเงินสดหลังหักภาษีของอสังหาริมทรัพย์อาจเปลี่ยนแปลงได้.
- การขาดทุนอาจมีความสำคัญต่อการวางแผนรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตหรือการขายมากขึ้น แทนที่จะมีประโยชน์เมื่อนำไปหักลบกับรายได้อื่น ๆ ในแต่ละปี.
สำหรับชาวออสเตรเลียในประเทศไทย เรื่องนี้ยังคงมีความสำคัญ แม้ว่าปัจจุบันคุณจะไม่มีรายได้จากเงินเดือนในออสเตรเลีย คุณอาจกลับไปออสเตรเลียในอนาคต ขายทรัพย์สินในภายหลัง หรือถือครองทรัพย์สินหลายแห่ง โดยมีสถานะรายได้และขาดทุนที่แตกต่างกัน.
ประเด็นสำคัญคือการทำความเข้าใจกระแสเงินสดหลังหักภาษีของอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เพียงแค่ค่าเช่าและค่าใช้จ่ายตามที่ปรากฏ.
ความหมายหากคุณเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในออสเตรเลียอยู่แล้ว
หากคุณเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในออสเตรเลียอยู่แล้ว ขณะอาศัยอยู่ในประเทศไทย คำถามแรกคืออสังหาริมทรัพย์นั้นจะได้รับความคุ้มครองภายใต้กฎ grandfathering ที่เสนอหรือไม่.
คุณควรตรวจสอบ:
- เมื่อซื้อทรัพย์สิน
- เมื่อมีการลงนามในสัญญา
- ไม่ว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจะถือครองอยู่ก่อนเวลา 19:30 น. ตามเวลาออมแสงของออสเตรเลีย ในวันที่ 12 พฤษภาคม 2026 หรือไม่
- ไม่ว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจะเป็นที่จัดตั้งขึ้นแล้ว หรือสร้างใหม่
- ไม่ว่าจะให้ผลกำไรหรือขาดทุน
- การขาดทุนจากการเช่าได้ถูกนำไปใช้ในตำแหน่งภาษีของคุณในออสเตรเลียหรือไม่
- ไม่ว่ารายได้ค่าเช่าจะถูกเก็บไว้ที่ออสเตรเลียหรือส่งกลับมายังประเทศไทย
- รายได้จากการขายในอนาคตสามารถนำเข้าประเทศไทยได้หรือไม่
สำหรับเจ้าของบางราย การได้รับการยกเว้นอาจมีคุณค่า หากทรัพย์สินมีผลขาดทุนสุทธิและได้รับการคุ้มครองภายใต้กฎที่เสนอ การขายทรัพย์สินนั้นอาจหมายถึงการยอมสละสิทธิประโยชน์ที่อาจไม่มีให้ในทรัพย์สินที่ซื้อในภายหลัง.
นั่นไม่ได้หมายความว่าคุณควรจะถือครองทรัพย์สินโดยอัตโนมัติ แต่มันหมายความว่าคุณควรทำความเข้าใจถึงผลกระทบทางภาษี ก่อนตัดสินใจ.
หากคุณกำลังพิจารณาขาย จำนองใหม่ เปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ หรือปรับโครงสร้างการถือครองอสังหาริมทรัพย์ อาจต้องได้รับคำแนะนำด้านภาษีของออสเตรเลีย.
ถ้าคุณวางแผนที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในออสเตรเลีย
หากคุณอาศัยอยู่ในประเทศไทยและวางแผนที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในออสเตรเลีย การเปลี่ยนแปลงงบประมาณอาจทำให้การตัดสินใจซับซ้อนยิ่งขึ้น.
ก่อนงบประมาณ นักลงทุนหลายคนเปรียบเทียบอสังหาริมทรัพย์โดยเน้นที่ราคา ค่าเช่า ทำเล การเงิน และการเติบโตที่คาดหวังเป็นหลัก.
ปัจจัยเหล่านั้นยังคงมีความสำคัญ อย่างไรก็ตาม การเปลี่ยนแปลงภาษีที่เสนอหมายความว่าประเภทของอสังหาริมทรัพย์และวันที่ได้มาก็อาจส่งผลต่อผลลัพธ์หลังหักภาษีเช่นกัน.
ก่อนซื้อ คุณอาจต้องพิจารณา:
- ทรัพย์สินนี้สร้างเสร็จแล้วหรือเพิ่งสร้างใหม่
- จะเข้าข่ายเป็นการสร้างใหม่ภายใต้กฎสุดท้ายหรือไม่
- ทรัพย์สินจะมีกำไรหรือขาดทุน
- หากขาดทุน สามารถนำขาดทุนนั้นไปใช้ได้หรือไม่
- การขาดทุนจะถูกกักไว้และยกยอดไปหรือไม่
- รายได้ค่าเช่าจะถูกเก็บไว้ในออสเตรเลียหรือจะส่งกลับประเทศไทย?
- รายได้จากการขายในอนาคตสามารถนำเข้ามายังประเทศไทยได้หรือไม่
- คุณต้องการคำแนะนำเกี่ยวกับภาษีอสังหาริมทรัพย์ของออสเตรเลียก่อนเซ็นสัญญาหรือไม่?
สำหรับชาวออสเตรเลียในประเทศไทย การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในออสเตรเลียไม่ควรมองผ่านระบบภาษีของออสเตรเลียเพียงอย่างเดียว หากรายได้หรือกำไรอาจถูกโอนเข้าประเทศไทยในภายหลัง ควรพิจารณาประเด็นภาษีและเอกสารในประเทศไทยด้วย.
รายได้ค่าเช่าจะถูกส่งกลับประเทศไทยหรือไม่
รายได้ค่าเช่าจากออสเตรเลียอาจต้องเสียภาษีในออสเตรเลีย.
หากคุณเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ในประเทศไทยด้วย และนำเงินได้ดังกล่าวเข้ามาในประเทศไทย อาจต้องมีการพิจารณาสถานะภาษีของไทย.
การเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีในประเทศไทยโดยทั่วไปจะพิจารณาจากระยะเวลาที่พำนักอยู่ในประเทศไทยภายในปีปฏิทิน หากคุณพำนักอยู่ในประเทศไทยเป็นเวลา 180 วันขึ้นไปภายในปีปฏิทินนั้น คุณอาจถือเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีของไทยสำหรับปีนั้น.
สำหรับผู้มีถิ่นที่อยู่ในประเทศไทย ทั้งเงินได้และกำไรจากต่างประเทศอาจต้องมีการพิจารณาหากมีการนำส่งเข้ามาในประเทศไทย.
การปฏิบัติต่อรายได้จากต่างประเทศของไทยทางภาษีมีความซับซ้อนและเป็นไปตามการเปลี่ยนแปลงข้อปฏิบัติของหน่วยงาน ควรขอคำแนะนำทางภาษีไทยโดยเฉพาะก่อนทำการโอนเงินจำนวนมากเข้าประเทศไทย.
กฎระเบียบเกี่ยวกับการโอนเงินในประเทศไทยมีการเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ ดังนั้นจึงควรตรวจสอบข้อกำหนดตามกฎและแนวทางที่บังคับใช้ในขณะที่ทำการโอนเงิน.
สำหรับรายได้ค่าเช่า คำถามเชิงปฏิบัติอาจรวมถึง:
- รายได้ที่ได้รับนั้นเกิดขึ้นขณะที่คุณเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ในประเทศไทยหรือไม่
- มันถูกเก็บไว้ในออสเตรเลียหรือถูกส่งไปประเทศไทย?
- ภาษีออสเตรเลียถูกชำระจากรายได้หรือไม่
- โปรดแสดงรายได้ ค่าใช้จ่าย และกำไรสุทธิ
- สามารถแยกรายได้ค่าเช่าออกจากเงินทุน เงินออม หรือเงินกู้ได้หรือไม่
- บันทึกธนาคารของคุณแสดงการเคลื่อนไหวของเงินทุนอย่างชัดเจนหรือไม่?
บันทึกที่ชัดเจนเป็นสิ่งสำคัญ หากมีการโอนเงินจากออสเตรเลียไปยังประเทศไทย คุณควรสามารถแสดงที่มาของเงินและระยะเวลาที่ได้รับ.
ถ้าคุณขายอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรเลียแล้วนำเงินมายังประเทศไทยจะเป็นอย่างไร
การขายอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรเลียอาจทำให้เกิดปัญหาภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์ในออสเตรเลีย.
การยกเว้นบ้านหลักอาจใช้ได้ในบางกรณี แต่ไม่ควรด่วนสรุป เพราะอาจได้รับผลกระทบจากถิ่นที่อยู่ ประวัติการเช่า ระยะเวลาที่คุณอาศัยอยู่ต่างประเทศ และการที่อสังหาริมทรัพย์ถูกขายในขณะที่คุณเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศเพื่อวัตถุประสงค์ทางภาษีของออสเตรเลีย.
บทความนี้เน้นเรื่องบ้านเช่าและการหักลดหย่อนขาดทุนจากการลงทุน หากคุณเป็นเจ้าของบ้านในออสเตรเลีย หรือมีอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นหรือเคยเป็นที่พักอาศัยหลักของคุณ คุณควรทบทวนข้อยกเว้นเกี่ยวกับที่พักอาศัยหลักก่อนที่จะขาย.
สำหรับชาวออสเตรเลียในประเทศไทย เงินที่ได้จากการขายอาจก่อให้เกิดคำถามเกี่ยวกับภาษีและเอกสารของไทยได้หากนำเข้ามาในประเทศไทย.
รายได้จากการขายอาจประกอบด้วยองค์ประกอบที่แตกต่างกันหลายอย่าง เช่น:
- เงินลงทุนเดิม
- กำไรจากทุน
- รายได้จากการชำระคืนเงินกู้
- รายได้ค่าเช่าที่ฝากไว้ในบัญชีเดียวกัน
- เงินออมหรือเงินอื่น ๆ ที่รวมอยู่ในบัญชี
หากมีการโอนเงินเข้ามาในประเทศไทย คุณอาจต้องแสดงที่มาของเงิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากเงินที่ได้จากการขายปะปนกับรายได้ค่าเช่าหรือรายได้อื่นๆ ในบัญชีธนาคารเดียวกัน.
บันทึกที่ดีสามารถสร้างความแตกต่างระหว่างคำอธิบายที่ชัดเจนและคำถามภาษีที่ยาก.
บันทึกข้อมูลที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรเลียควรรักษาไว้
เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ชาวออสเตรเลียในประเทศไทยควรเก็บรักษาบันทึกที่ชัดเจนสำหรับการเสียภาษีของออสเตรเลียและการส่งเงินไปยังประเทศไทย.
บันทึกที่เป็นประโยชน์อาจรวมถึง:
- สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
- ใบแจ้งยอดการชำระเงิน
- หลักฐานวันลงนามสัญญา
- เอกสารสินเชื่อ
- ใบแจ้งยอดดอกเบี้ยจำนอง
- บันทึกรายได้ค่าเช่า
- รายการบริหารจัดการทรัพย์สิน
- ใบแจ้งหนี้ค่าซ่อมแซมและบำรุงรักษา
- บันทึกการปรับปรุงทุน
- บันทึกประกันภัย
- ใบแจ้งหนี้ค่าภาษีสภา
- การคืนภาษีของออสเตรเลีย
- ใบแจ้งการประเมินของออสเตรเลีย
- รายการเดินบัญชีแสดงรายได้ค่าเช่าและค่าใช้จ่าย
- รายการเดินบัญชีแสดงการโอนเงินจากออสเตรเลียมายังประเทศไทย
- การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงวันที่ 1 กรกฎาคม 2570 หากมีความเกี่ยวข้อง
- สัญญาขายและใบแจ้งหนี้การชำระเงินหากมีการขายอสังหาริมทรัพย์
บันทึกเหล่านี้สามารถช่วยยืนยันเวลาที่ได้มาซึ่งทรัพย์สินนั้นๆ ว่าอาจเป็นไปตามกฎ grandfathered หรือไม่ สร้างรายได้หรือขาดทุนเท่าใด และเงินทุนใดที่ถูกส่งมายังประเทศไทยในภายหลัง.
บันทึกที่ไม่ดีอาจเปลี่ยนปัญหาภาษีที่จัดการได้ให้กลายเป็นปัญหาที่ยากขึ้นมาก.
คำถามที่ควรถามก่อนซื้อ ขาย หรือถือครองอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรเลีย
ก่อนตัดสินใจเรื่องอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรเลียขณะที่พำนักอยู่ในประเทศไทย ให้ถามว่า:
- สัญญาซื้อขายทรัพย์สินได้ทำขึ้นก่อนเวลา 19.30 น. ตามเวลามาตรฐานของออสเตรเลียตะวันออก ในวันที่ 12 พฤษภาคม 2026 หรือไม่
- น่าจะเป็นการให้สิทธิ์แบบ grandfathered หรือไม่
- เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้วหรือเพิ่งสร้างใหม่
- อสังหาริมทรัพย์นี้มีกำไรหรือขาดทุน
- การขาดทุนจากการเช่าก็ยังนำไปหักกับรายได้อื่นได้หรือไม่
- การขาดทุนจะถูกกักไว้และยกยอดไปหรือไม่
- รายได้ค่าเช่าถูกส่งกลับมายังประเทศไทยหรือไม่
- รายได้จากการขายในอนาคตสามารถนำเข้ามายังประเทศไทยได้หรือไม่
- คุณมีบันทึกที่แสดงแหล่งที่มาของเงินทุนหรือไม่
- การยกเว้นบ้านหลักจะสามารถนำมาใช้ได้หรือไม่
- คุณวางแผนที่จะกลับไปออสเตรเลียหรือไม่
- คุณต้องการคำแนะนำด้านภาษีของออสเตรเลีย คำแนะนำด้านภาษีของไทย หรือทั้งสองอย่าง
คำถามเหล่านี้ควรถามก่อนตัดสินใจเรื่องสำคัญๆ ไม่ใช่หลังจากเซ็นสัญญาไปแล้ว.
เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรเลียควรทำอย่างไรต่อไป?
งบประมาณไม่ได้ส่งผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่าทุกแห่งในออสเตรเลียในลักษณะเดียวกัน.
- หากคุณเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อยู่แล้ว, ตรวจสอบว่าอาจเข้าข่ายได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายเดิมหรือไม่ และกฎที่เสนออาจส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจขาย การรีไฟแนนซ์ หรือการถือครองในอนาคตหรือไม่.
- หากคุณวางแผนที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์, ตรวจสอบว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นของเก่าหรือสร้างใหม่ และการลงทุนยังคงคุ้มค่าหลังหักภาษีหรือไม่.
- หากรายได้ค่าเช่าหรือเงินที่ได้จากการขายสามารถโอนเข้าประเทศไทยได้, ตรวจสอบสถานะภาษีและการโอนเงินของไทยก่อนทำการโอนเงินจำนวนมาก.
ในหลายกรณี คุณอาจต้องการคำปรึกษาด้านภาษีของผู้เชี่ยวชาญชาวออสเตรเลีย คุณอาจต้องการคำปรึกษาด้านภาษีของไทยเกี่ยวกับถิ่นที่อยู่ การโอนเงิน และเอกสารประกอบด้วย.
พูดคุยกับทีมงานของเราก่อนตัดสินใจ
หากคุณเป็นชาวออสเตรเลียที่อาศัยอยู่ในประเทศไทยและเป็นเจ้าของ หรือวางแผนจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในออสเตรเลีย การตรวจสอบว่าการเปลี่ยนแปลงงบประมาณอาจส่งผลต่อสถานการณ์ของคุณอย่างไรนั้นคุ้มค่า.
ทีมงานของเราสามารถช่วยให้คุณเข้าใจประเด็นภาษีและการส่งเงินจากประเทศไทย ระบุคำถามด้านภาษีที่สำคัญของออสเตรเลีย และอธิบายว่าคุณอาจต้องการคำแนะนำด้านภาษีผู้เชี่ยวชาญของออสเตรเลียก่อนดำเนินการหรือไม่.
อ่านเพิ่มเติมในชุดนี้
งบประมาณของออสเตรเลียปี 2026–27 อาจส่งผลกระทบต่อชาวออสเตรเลียในประเทศไทยในรูปแบบต่างๆ ขึ้นอยู่กับอสังหาริมทรัพย์ การลงทุน โครงสร้างทรัสต์ สถานะการพำนักทางภาษี และแผนการโอนเงินของคุณ คุณอาจพบว่าบทความที่เกี่ยวข้องเหล่านี้มีประโยชน์เช่นกัน:
งบประมาณออสเตรเลีย 2569–70: ชาวออสเตรเลียในไทยควรรู้
เริ่มต้นด้วยภาพรวมฉบับเต็มของการเปลี่ยนแปลงงบประมาณที่สำคัญซึ่งส่งผลกระทบต่อชาวออสเตรเลียในประเทศไทย รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ การลงทุน ทรัสต์ และการส่งเงิน.
งบประมาณออสเตรเลีย 2026–27: ชาวออสเตรเลียพลัดถิ่นในประเทศไทยที่มีหุ้น, ETFs และคริปโตควรรู้
คำแนะนำเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์ที่เสนอ และเหตุผลที่บันทึกการลงทุน การประเมินมูลค่า และการวางแผนการโอนเงินอาจมีความสำคัญ.
งบประมาณออสเตรเลีย 2569–70: กองทรัสต์ครอบครัวออสเตรเลียและชาวออสเตรเลียในประเทศไทย
คู่มือเกี่ยวกับภาษีขั้นต่ำ 30% ที่เสนอสำหรับทรัสต์แบบดุลยพินิจและสิ่งที่ชาวออสเตรเลียที่อาศัยอยู่ต่างประเทศซึ่งมีโครงสร้างทรัสต์ครอบครัวอาจต้องพิจารณาทบทวน.
