ชาวต่างชาติสามารถรับมรดกที่ดินในประเทศไทยได้หรือไม่ ข้อจำกัดทางกฎหมายและทางเลือกในการวางแผน

บทความนี้ได้รับการปรับปรุงในเดือนพฤษภาคม 2026. 

ที่ดินเป็นหนึ่งในทรัพย์สินที่สำคัญที่สุดในการวางแผนในประเทศไทย เนื่องจากกฎระเบียบเกี่ยวกับการถือครองโดยชาวต่างชาติก่อให้เกิดปัญหาที่ไม่เกิดขึ้นกับทรัพย์สินประเภทอื่น ๆ ในการรับมรดก.

ใช่ ชาวต่างชาติสามารถรับมรดกที่ดินในประเทศไทยได้ อย่างไรก็ตาม การรับมรดกไม่ได้หมายความว่าจะมีกรรมสิทธิ์ในระยะยาวอย่างไม่จำกัด กฎหมายมรดกไทยอาจอนุญาตให้ทายาทชาวต่างชาติรับที่ดินได้ แต่กฎหมายที่ดินไทยยังคงจำกัดว่าที่ดินนั้นจะสามารถถือครองอยู่ได้หรือไม่.

สำหรับชาวต่างชาติและครอบครัวที่มีสัญชาติผสม การวางแผนการส่งต่อทรัพย์สินจะมีความสำคัญเป็นพิเศษ คำถามสำคัญไม่ใช่แค่ว่าใครจะได้รับมรดกที่ดินนั้น แต่ควรกำหนดโครงสร้าง ทรัพย์สิน หรือจัดการอย่างไรให้ยังคงเป็นไปตามกฎระเบียบและสนับสนุนผลประโยชน์ระยะยาวของครอบครัว.

ประเด็นสำคัญที่ควรทราบ

• ชาวต่างชาติสามารถรับมรดกที่ดินได้ แต่ไม่สามารถถือครองกรรมสิทธิ์ได้
• กฎหมายที่ดินไทยยังคงมีผลบังคับใช้หลังจากการรับมรดก
• การวางแผนเป็นสิ่งจำเป็นเพื่อปกป้องผลลัพธ์ของครอบครัว
• ครอบครัวที่มีหลายสัญชาติต้องเผชิญกับความซับซ้อนที่เพิ่มขึ้น

ชาวต่างชาติสามารถรับมรดกที่ดินในประเทศไทยได้หรือไม่

ภายใต้มาตรา 93 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน บุคคลธรรมดาต่างด้าวไม่ได้รับอนุญาตให้ถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดิน.

ชาวต่างชาติสามารถรับมรดกที่ดินภายใต้กฎหมายมรดกของไทยได้ อย่างไรก็ตาม ภายใต้ประมวลกฎหมายที่ดิน คนต่างด้าวจะถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นไม่ได้ ในทางปฏิบัติ หมายความว่า สามารถรับมรดกได้ แต่ไม่สามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในระยะยาวได้.

นี่คือประเด็นที่หลายครอบครัวมองข้ามไป พวกเขาคิดว่า หากทายาทชาวต่างชาติได้รับอนุญาตตามกฎหมายให้รับมรดกที่ดิน พวกเขาก็จะได้รับอนุญาตให้ครอบครองที่ดินได้เช่นเดียวกับคนไทย ซึ่งไม่ใช่กรณีนี้ ภายใต้กฎหมายไทย สิทธิในการรับมรดกที่ดิน และสิทธิในการครอบครองที่ดินอย่างต่อเนื่อง เป็นคนละประเด็นกัน.

เหตุใดที่ดินจึงก่อให้เกิดความเสี่ยงที่แตกต่างกันในการสืบทอด 

ที่ดินแตกต่างจากสินทรัพย์อื่น ๆ ส่วนใหญ่ เนื่องด้วยกฎเกณฑ์การถือครองโดยชาวต่างชาติยังคงมีความสำคัญ แม้จะมีการรับมรดกแล้วก็ตาม.

สินทรัพย์ทางการเงิน การลงทุน และทรัพย์สินส่วนบุคคล โดยทั่วไปสามารถตกทอดไปยังทายาทชาวต่างชาติได้โดยไม่มีข้อจำกัดทางกฎหมายเช่นเดียวกัน แต่ที่ดินนั้นแตกต่างกันไป อาจตกทอดภายใต้กฎหมายมรดกได้ แต่ไม่ได้หมายความว่าทายาทชาวต่างชาติจะสามารถถือครองที่ดินนั้นได้อย่างเสรี.

สิ่งนี้ก่อให้เกิดประเด็นปัญหาการวางแผนที่แตกต่างกันภายในทรัพย์สิน:

• ที่ดินอาจตกไปสู่ทายาทชาวต่างชาติ
• ทายาทอาจเผชิญข้อจำกัดในการถือครองกรรมสิทธิ์
• ครอบครัวอาจต้องมีแผนที่ชัดเจนสำหรับการใช้งาน การป้องกัน หรือการขายในท้ายที่สุด

หากไม่มีการวางแผน สิ่งนี้อาจนำไปสู่ความไม่แน่นอน ความกดดัน และการสูญเสียมูลค่าโดยไม่จำเป็นสำหรับครอบครัว.

ข้อควรพิจารณาในการวางแผนที่สำคัญสำหรับทายาทชาวต่างชาติ

เมื่อที่ดินเป็นส่วนหนึ่งของอสังหาริมทรัพย์ มีหลายประเด็นที่ควรทำความเข้าใจตั้งแต่เนิ่นๆ.

ข้อจำกัดสัดส่วนการถือหุ้นของชาวต่างชาติ

ชาวต่างชาติอาจรับมรดกที่ดินภายใต้กฎหมายไทยได้ แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะมีสิทธิ์ครอบครองโดยไม่มีข้อจำกัด ความแตกต่างทางกฎหมายนี้เป็นหัวใจสำคัญของการวางแผน.

กฎการจำหน่ายทรัพย์สินภายในหนึ่งปี

เมื่อที่ดินตกทอดแก่ทายาทชาวต่างชาติ กฎหมายไทยอาจกำหนดให้มีการจำหน่ายจ่ายโอนภายในระยะเวลาที่กำหนดหลังจากที่ได้รับโอนมา ซึ่งควรพิจารณาเป็นปัจจัยในการวางแผนล่วงหน้า ไม่ใช่เป็นเพียงกำหนดเวลาหลังเสียชีวิต.

ช่องว่างระหว่างความคาดหวังของครอบครัวกับความเป็นจริงทางกฎหมาย

คู่สมรสที่ยังมีชีวิตอยู่หรือสมาชิกในครอบครัวอาจถือว่าตนเองจะได้ครอบครองหรืออาศัยอยู่ในทรัพย์สินต่อไป กฎหมายอาจไม่รองรับผลลัพธ์ดังกล่าว เว้นแต่ว่าสถานการณ์ดังกล่าวได้รับการวางแผนไว้อย่างเหมาะสม.

แรงกดดันเรื่องเวลาและมูลค่า

หากมีแนวโน้มที่จะต้องขายอสังหาริมทรัพย์ อาจมีความกดดันเรื่องเวลาและเงื่อนไขการเจรจาที่อ่อนแอลง ความเสี่ยงดังกล่าวควรได้รับการคาดการณ์ล่วงหน้าก่อนเสียชีวิต ไม่ใช่ค้นพบในภายหลัง.

การปฏิบัติตามข้อกำหนดและการบริหารความเสี่ยงด้านโครงสร้าง

การจัดสรรบางอย่างอาจดูน่าสนใจในทางทฤษฎี แต่ก็อาจสร้างความเสี่ยงทางกฎหมายได้หากจัดตั้งหรือบำรุงรักษาไม่ถูกต้อง โครงสร้างใดๆ ที่เกี่ยวข้องกับที่ดินจะต้องเป็นไปตามข้อกำหนด มีความถูกต้องแท้จริง และเหมาะสมกับสถานการณ์ของครอบครัวโดยรวม.

เหตุใดการวางแผนล่วงหน้าจึงมีความสำคัญ

ปัญหาการสืบทอดมรดกที่ดินในประเทศไทยมักไม่ใช่เรื่องที่น่าประหลาดใจ ข้อจำกัดทางกฎหมายเป็นที่ทราบกันล่วงหน้า และจุดที่อาจสร้างความขัดแย้งในครอบครัวมักสามารถระบุได้ตั้งแต่เนิ่นๆ ด้วยเหตุนี้ จึงควรพิจารณาเรื่องนี้เป็นการวางแผนการสืบทอดมรดก ไม่ใช่เรื่องที่ควรปล่อยทิ้งไว้จนถึงภายหลัง.

ด้วยการวางแผนที่เหมาะสม ครอบครัวจะมีความพร้อมมากขึ้นในการ:

• กำหนดผลลัพธ์ที่ตั้งใจไว้อย่างชัดเจน
• ปรับโครงสร้างให้สอดคล้องกับกฎหมายไทย
• คุ้มครองคู่สมรสที่ยังมีชีวิตอยู่ หรือสมาชิกในครอบครัวคนอื่น ๆ ได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น
• ลดความไม่แน่นอน แรงกดดัน และการสูญเสียมูลค่าที่หลีกเลี่ยงได้ในภายหลัง

หากที่ดินตกทอดถึงทายาทที่เป็นชาวต่างชาติ จะมีขั้นตอนทางกฎหมายเฉพาะที่ต้องปฏิบัติตามหลังจากการเสียชีวิต นั่นคือเหตุผลที่ตำแหน่งนี้ควรได้รับการตรวจสอบล่วงหน้า.

ตัวเลือกการวางแผนที่ควรพิจารณา

ไม่มีทางออกเดียว วิธีการที่เหมาะสมขึ้นอยู่กับครอบครัว ทรัพย์สิน และมรดกโดยรวม เมื่อข้อจำกัดหลักชัดเจน คำถามต่อไปคือควรจัดโครงสร้างตำแหน่งล่วงหน้าอย่างไร.

ตารางด้านล่างสรุปทางเลือกในการวางแผนหลักที่มีให้ชาวต่างชาติสามารถรับมรดกที่ดินในประเทศไทยได้.

เครื่องมือการวางแผนหลายอย่างอาจพิจารณาว่าเป็นส่วนหนึ่งของกระบวนการนั้น.

พินัยกรรมไทยพร้อมคำแนะนำที่ดินที่ชัดเจน

พินัยกรรมไทยที่ร่างขึ้นอย่างถูกต้องสามารถระบุได้อย่างชัดเจนว่าที่ดินควรจัดการอย่างไร รวมถึงควรมีการขายหรือไม่ และสิทธิที่เกี่ยวข้องควรได้รับการจัดการอย่างไร ทั้งนี้เพื่อช่วยลดความกำกวมและสนับสนุนผลลัพธ์ที่เป็นระบบมากขึ้น.

การคุ้มครองทายาทไทยที่มีคู่สมรสชาวต่างชาติ

เมื่อคู่สมรสหรือบุตรชาวไทยได้รับมรดกที่ดิน ความเป็นเจ้าของยังคงเป็นไปตามกฎหมายได้ สิทธิเพิ่มเติมอาจถูกจัดโครงสร้างขึ้นเพื่อช่วยปกป้องความสามารถของคู่สมรสชาวต่างชาติในการอยู่อาศัยหรือใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินนั้น.

สิทธิเก็บกินและสิทธิเหนือพื้นดิน

สิทธิเหล่านี้สามารถอนุญาตให้บุคคลต่างชาติใช้ที่ดินหรือเป็นเจ้าของโครงสร้างบนที่ดินได้โดยไม่ต้องเป็นเจ้าของที่ดินนั้นเอง หากมีการจัดตั้งอย่างเหมาะสม ก็สามารถให้การคุ้มครองในระยะยาวที่มีความหมายได้.

โครงสร้างสัญญาเช่า

สัญญาเช่าที่จดทะเบียนสามารถให้สิทธิในการใช้ประโยชน์ที่ชัดเจนในระยะยาว แม้ว่านี่จะไม่ใช่กรรมสิทธิ์ แต่ก็สามารถให้ความต่อเนื่องและความปลอดภัยในทางปฏิบัติแก่ครอบครัวได้.

โครงสร้างบริษัทที่สอดคล้อง

ในบางกรณี ที่ดินอาจถูกถือครองผ่านบริษัทไทย ซึ่งจะได้ผลก็ต่อเมื่อบริษัทนั้นมีความแท้จริง ดำเนินการอยู่จริง และได้รับการบำรุงรักษาอย่างถูกต้อง โครงสร้างที่ไม่เหมาะสมมีความเสี่ยงทางกฎหมายและการปฏิบัติตามข้อกำหนดอย่างมีนัยสำคัญ.

การขายตามแผนภายในแผนอสังหาริมทรัพย์

ในบางสถานการณ์ แนวทางที่เหมาะสมที่สุดคือการวางแผนล่วงหน้าสำหรับการขายที่มีโครงสร้าง พร้อมคำแนะนำที่ชัดเจนเกี่ยวกับกำหนดเวลาและการแบ่งปันรายได้.

สิ่งเหล่านี้ควรมองว่าเป็นเครื่องมือในการวางแผน ไม่ใช่การแก้ไขปัญหาในนาทีสุดท้าย.

ความหมายนี้สำหรับครอบครัวที่มีสัญชาติผสม

สำหรับครอบครัวที่มีทั้งสมาชิกชาวไทยและชาวต่างชาติ ที่ดินมักจะสร้างความซับซ้อนในการจัดการมรดกที่เพิ่มขึ้นมาอีกชั้นหนึ่ง.

คำถามสำคัญมักจะรวมถึง:

• ควรโอนที่ดินให้กับสมาชิกในครอบครัวชาวไทยหรือไม่ เพื่อให้สามารถรักษาความเป็นเจ้าของได้ตามกฎหมาย
• ควรจะปกป้องคู่สมรสชาวต่างชาติในเรื่องที่พักอาศัย การใช้ประโยชน์ หรือความมั่นคงระยะยาวอย่างไร
• ควรจะรักษาความเป็นธรรมระหว่างทายาทที่อยู่ในต่างประเทศอย่างไร
• อสังหาริมทรัพย์ไทยควรประสานงานกับอสังหาริมทรัพย์ระหว่างประเทศที่กว้างขวางได้อย่างไร

นี่ไม่ใช่แค่คำถามทางกฎหมาย แต่เป็นการตัดสินใจเกี่ยวกับการวางแผนครอบครัวที่ควรจัดการให้ดีตั้งแต่เนิ่นๆ.

เมื่อพินัยกรรมแบบธรรมดาอาจไม่เพียงพอ

พินัยกรรมพื้นฐานสามารถใช้ได้ในกรณีที่ทรัพย์สินและโครงสร้างครอบครัวมีความเรียบง่าย.

อย่างไรก็ตาม มักจะจำเป็นต้องมีแนวทางที่มีโครงสร้างมากขึ้น โดยที่ที่ดินเข้ามาเกี่ยวข้องควบคู่ไปกับ:

• ทายาทชาวต่างชาติ
• หลายเขตอำนาจศาล
• สินทรัพย์ประเภทต่างๆ

นี่คือจุดที่การวางแผนการรับมรดกข้ามพรมแดนมีความสำคัญ เป้าหมายคือเพื่อให้แน่ใจว่าส่วนต่างๆ ของทรัพย์สินทำงานร่วมกันได้อย่างเหมาะสม แทนที่จะสร้างความขัดแย้ง ความไม่แน่นอน หรือผลลัพธ์ที่ไม่ตั้งใจ.

ขั้นตอนต่อไปที่นำไปปฏิบัติได้จริง

หากที่ดินเป็นส่วนหนึ่งของทรัพย์มรดกของคุณ วิธีที่ดีที่สุดคือการทบทวนสถานการณ์ก่อนที่จะเกิดความเร่งด่วน โดยเฉพาะอย่างยิ่งให้พิจารณาสิ่งต่อไปนี้:

• ทำความเข้าใจกฎการถือครองที่ดินของไทยว่านำมาใช้กับสถานการณ์ของคุณอย่างไร
• ตรวจสอบว่าใครคือผู้รับมรดกที่คุณตั้งใจไว้ และข้อจำกัดเหล่านั้นอาจส่งผลกระทบต่อพวกเขาอย่างไร
• ตัดสินใจว่าจะเก็บที่ดินไว้ ใช้ประโยชน์ หรือขายในที่สุด
• ตรวจสอบให้แน่ใจว่าภาษาไทยของคุณจะรวมถึงคำแนะนำที่ชัดเจนสำหรับทรัพย์สิน
• พิจารณาว่าสิทธิเพิ่มเติมหรือทางเลือกในการจัดโครงสร้างอาจมีความเหมาะสมหรือไม่
• ทบทวนแผนเป็นประจำเมื่อสถานการณ์ ทรัพย์สิน หรือสถานะครอบครัวของคุณเปลี่ยนแปลงไป

อ่านเพิ่มเติม

หากท่านต้องการสำรวจประเด็นการวางแผนที่กว้างขึ้นในรายละเอียดเพิ่มเติม คู่มือที่เกี่ยวข้องเหล่านี้อาจมีประโยชน์เช่นกัน:

กฎหมายมรดกไทยสำหรับชาวต่างชาติ: สิ่งที่ชาวต่างชาติต้องรู้
คุณสามารถมีพินัยกรรมไทยและพินัยกรรมต่างชาติได้หรือไม่ 
การทำพินัยกรรมในประเทศไทย 
คู่มือการวางแผนการสืบทอดและการรับมรดกสำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย 

ก้าวไปสู่ขั้นตอนต่อไป

การสืบทอดทรัพย์สินที่เป็นที่ดินเป็นหนึ่งในประเด็นที่ชัดเจนที่สุดที่วางแผนการสืบทอดทรัพย์มรดกสำหรับชาวต่างชาติต้องอาศัยการพิจารณาอย่างรอบคอบ.

หากข้อจำกัดในการถือครองกรรมสิทธิ์โดยชาวต่างชาติหรือปัญหาการรับมรดกที่เกี่ยวข้องกับสัญชาติผสมอาจส่งผลกระทบต่อครอบครัวของคุณ ควรทบทวนสถานการณ์แต่เนิ่นๆ และวางแผนที่ชัดเจน.

หากท่านต้องการความช่วยเหลือในการทำความเข้าใจประเด็นและทางเลือกในการปกป้องครอบครัว โปรดนัดหมายเพื่อพูดคุยกับทีมวางแผนส่งต่อมรดกของเรา.