2025 年初，英国人 Emma H. 发现自己在泰国丈夫去世后面临着意想不到的法律挑战。这对夫妻在华欣的海边别墅共同生活了十多年，这栋别墅是他完全拥有的财产。
作为泰国继承法规定的唯一继承人，艾玛希望能继续住在他们共同拥有的房子里。然而，根据泰国《土地法》第 93 条，外国公民不得拥有土地，即使是合法继承的土地。在遗嘱认证程序结束后，她有一年的时间来处理房产，否则将面临政府强制出售。
在有限的法律指导和来自当地房地产中介越来越大的压力下，艾玛在整个过程中举步维艰，这让她很容易受到低价和情绪压力的影响。她的案例凸显了在泰国继承房产的外国人所面临的一个常见且经常被误解的问题，在泰国，继承权并不能保证长期所有权。
外国配偶的土地继承：一个普遍存在的问题
艾玛的经历绝非孤立。这是许多家庭面临的法律和情感挑战。每年有超过 10,000 对泰国公民和外国人登记结婚（泰国国家统计局），其中许多夫妻会共同购置财产，通常是以泰国伴侣的名义。当一方去世时，未亡配偶可能会面临意想不到的法律障碍，尤其是如果他们不是泰国人。如果没有周密的计划，个人损失很快就会成为经济和法律压力的来源。
在这种情况下，一方伴侣的死亡可能会引发复杂的法律程序，而未亡配偶对此很少有心理准备。如果不及早规划，深深的个人损失可能会伴随着被迫出售财产、法律压力和财务不确定性。
为什么早期规划很重要
泰国的土地所有权法律明确且执行严格。外国人可以继承土地，但不能保留所有权，这意味着未亡配偶或外国家庭成员可能别无选择，只能在一年内出售土地。对于那些围绕共同家园建立生活的夫妻来说，这可能会在本已艰难的时刻造成严重破坏。
这就是为什么及早了解法律立场、制定相应计划并以保护您最关心的人的方式安排您的遗产至关重要的原因。有了正确的指导，您就有可能合法而富有同情心地驾驭这些规则，避免不必要的麻烦，并为您的家人保留价值。
外国人可以在泰国继承土地吗？
简短的回答是肯定的外国人可在泰国继承土地但他们不能合法保留。泰国法律允许继承。 民法典》和《商法典》（第 1629-1639 条）该法规定了哪些人有资格成为法定继承人。这包括外籍配偶、子女和其他近亲。但是 土地法》（第 93 条） 施加了严格的限制： 外国公民必须在一年内处理所继承的土地 登记转让。
内政部 2019 年的信函也确认了这一立场，该信函题为 外国人申请土地继承登记该通知确认泰国法律允许外国人继承土地，但必须在法定期限内处置土地。虽然这份具体通知没有公开发布，但其内容反映了长期以来的法律实践：外国继承人必须在土地局登记继承，并必须在一年内处置土地，这与《土地法典》第 93 条和公开发布的法律评论相一致。
这意味着，虽然外国人可以在泰国伴侣或家庭成员去世后合法继承土地，但他们不得持有或保留所有权。如果他们在获得土地后一年内没有出售或转让土地，则 国土局有权扣押和拍卖财产.在这种情况下，收益（扣除费用和可能的扣减）会返还给继承人，但往往会造成经济和精神损失。
请注意： 泰国法律不允许外国人长期拥有土地所有权，即使是继承也不行。长期居民或退休人员也不例外。
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外国继承人的主要限制和风险
虽然泰国法律允许外国人继承土地，但对所有权的限制带来了巨大的挑战，尤其是在幸存家庭成员本已艰难的时刻。
以下是外国继承人必须注意的主要法律和实际问题：
严格的一年处置规则
根据 土地法》第 93 条外国人必须在登记后一年内出售或转让继承的土地。只有在完成遗嘱认证程序并将土地所有权转移到继承人名下后，这一期限才开始计算。如果未能在这一期限内完成，政府可能会没收并拍卖财产。虽然拍卖收益会返还给继承人，但扣除法律和行政费用后，最终金额可能会大幅减少。
遗嘱检验的延误和法律的复杂性
在进行任何所有权转让之前，遗嘱必须通过以下程序 泰国法院的遗嘱认证这个过程一般需要 3 个月和 12 个月.在此期间，法院会核实遗嘱、确认合法继承人并指定遗嘱执行人。对于不熟悉泰国法律程序的外国继承人来说，这可能是一个复杂而耗时的过程，尤其是在必须翻译、公证或认证海外文件的情况下。
遗产税风险
泰国规定 继承税 财产超过 1 亿泰铢 当地资产。
费率为
- 5% 直接继承人（如配偶、子女）
- 10% 非直接继承人（如兄弟姐妹、朋友）
虽然许多遗产都低于这一门槛，但拥有高价值财产或企业控股权的家庭应考虑将资产重组或赠与策略作为其继承规划的一部分。
价值被低估或被迫出售的风险
鉴于一年的期限，继承人可能会在压力下被迫出售房产，而此时他们往往还在悲痛之中，没有准备好进行自信的谈判。这种紧迫感可能会吸引投机的买家，导致 低于市价销售特别是在流动较慢或供应过剩的地区。
据报告，2024-2025 年执法力度将加大
虽然没有官方数据，但法律人士和外籍人士论坛报告称，在普吉岛、清迈和华欣等地区，与继承有关的纠纷有所增加，执法也更加严格。泰国当局还一直在打击非法代名人结构和持有土地的不活跃公司。依赖非正式安排的外国人尤其面临风险。
外国人继承泰国土地的解决方案
泰国法律不允许外国人拥有土地，即使通过继承也不行。不过，也有一些合法且实用的替代方案。这些选择可以帮助外籍配偶或家庭成员保留财产的使用权、保护财产的价值或获得出售财产的收益。
租赁结构（CCC 第 540 节）
外国人可以在泰国租用土地，租期最长可达 30 年。租约通常可以续签，有时总租期可长达 90 年。租约可以在土地局登记，并写入遗嘱。这是最常见、最直接的解决方案之一，尤其是对于别墅而言。有些租约包括单独拥有建筑物的权利（称为 "超级租约"）。
✅ 优点:简单、合法、可再生、应用广泛
❌ 缺点:这不是所有权；续租取决于土地所有者
通过泰国公司持有土地
外国人最多可拥有泰国有限公司 49% 的股份。如果公司拥有土地，则外国人拥有间接控制权。但公司必须是真实的。它必须是活跃的，有适当的记录和税务申报。仅为持有土地而设立的空壳公司是非法的，风险很大。泰国当局对空壳公司的检查越来越严格。
✅ 优点:长期控制和获取土地的合法途径
❌ 缺点:建立和维护成本高；严格的法律审查
使用权和上层建筑权（《民法典》第 1410 和 1417 条）
外国人可以合法使用土地，但不拥有土地所有权。A 使用权 赋予人们在土地上生活并从中受益的权利，通常是终身的。A 表面 允许您在他人的土地上进行建设并拥有建筑物。这些权利可以注册，并提供强有力的保护。
✅ 优点:生活或建筑的权利得到保障
❌ 缺点:并非总是容易转移；并非适合每种情况
在遗嘱中指定泰国继承人
如果您的子女是泰国人，他们可以不受限制地继承和合法保留土地。这通常是最简单有效的选择。您还可以加入租赁或用益物权安排，允许您的外籍配偶在有生之年继续使用房产。
✅ 优点：清晰、合法，避免土地所有权问题
缺点：外国配偶必须依靠额外的权利（如租赁或用益物权）来保留留在房产中的合法权利
遗嘱中的出售指示
您可以在泰国遗嘱中加入一项条款，指示遗嘱执行人出售土地。所得收益归您的继承人所有。这完全符合泰国法律，并可避免复杂情况。
✅ 优点:避免风险和延误；对外国人合法
❌ 缺点:继承人得到的是钱，而不是财产本身
汇总表：外国人在泰国继承土地的选择比较
如何在泰国保护财产继承
如果您在泰国拥有房产或希望继承房产，就必须提前做好计划。
泰国土地法对外国公民的灵活性很小，如果不采取正确的措施，可能会对您的家庭产生重大影响。
下面介绍如何保护您的遗产，避免给您的亲人带来不必要的压力：
听取专业意见，了解自己的选择
泰国继承法可能很复杂，尤其是涉及土地继承时。获得明确的法律指导将有助于您了解自己的处境和可用的选择。这将确保您在撰写遗嘱和计划如何分配资产时能够做出明智的决定。
订立一份明确涵盖财产的泰国遗嘱
即使您已在本国立下遗嘱，单独的泰式遗嘱也有助于避免延误和法律纠纷。遗嘱应清楚列出您在泰国的资产，并以符合泰国法律手续的方式书写。如果您的预期继承人是外国人，则应在遗嘱中说明如何处理土地，如出售房产或授予使用权。
考虑谁将继承遗产--以及他们将受到怎样的影响
仔细考虑您希望谁来继承您的财产。泰国配偶或子女等泰国籍继承人可以不受限制地拥有土地。但外国继承人不得保留土地，必须在一年内出售。这可能会影响您选择如何构建您的遗产--或许可以通过包含用益权、租赁或出售指示来保护您留下的人。
了解税务影响
泰国的遗产税适用于价值超过 1 亿泰铢的遗产。配偶或子女等直接继承人的税率为 5%，其他继承人的税率为 10%。
虽然许多遗产都低于起征点，但仍有必要了解遗产中可能包括的内容，并制定相应的计划，以尽量减少任何意外的税务负担。
定期审查计划
生活在不断变化，您的遗产计划也应如此。每隔几年，或在发生重大生活事件（如结婚、离婚或购买财产）后，更新您的遗嘱和相关文件。定期审查可确保您的计划继续反映您的意愿，并符合泰国法律的任何变化。
掌控您的遗产规划
泰国的土地所有权法律非常严格，但这并不意味着您的家人会因此而蒙受损失。有了正确的规划和支持，您可以保护自己的资产，降低风险，并确保您的愿望得到明确理解且在法律上是合理的。
如果您有任何疑问或希望讨论您的情况，我们的团队随时准备为您提供帮助。
