泰国正在考虑一项大胆的变革，可能会重塑外国居民的房地产格局。内阁正在审议的一项法律草案建议允许 99 年的住宅租赁期--与目前的 30 年限制相比，这是一个巨大的提升。
虽然该提案尚未成为法律，但它预示着思维的转变：旨在吸引长期投资、支持经济增长，并将泰国定位为更欢迎全球人才和退休人员的家园。
为什么是现在？
政府的动机很明确：较长的租约为外国投资者和长期居民提供了所需的安全保障，使他们能够更充分地为泰国经济做出贡献，无论是购买住房、投资装修还是规划退休生活。这也支持了泰国政府日益增长的政策目标，即通过新的签证计划吸引富有的外籍人士、专业人士和退休人员。
该建议的优先顺序是 加速时间表政府旨在实施该法律 早在 2025 年末.
这对外籍人士意味着什么
如果该法律以目前的形式获得通过，它将改变外籍人士对泰国房产的看法。具体情况如下：
长期外籍人士近乎终身的居住保障
99 年租期将使外籍居民在实际生活中拥有接近永久产权的房屋。它消除了 30 年续约的不确定性，使长期外籍人士能够放心地定居、规划退休生活和投资住房，而不必担心失去使用权。
预付租赁费用可在租赁期内分摊，使财务规划更加容易。如果将来租约被转让或转租，有关资本收益的明确规定将有助于更好地做出决策。根据泰国税法，注册费和印花税也需要适当核算。
为外国家庭制定更清晰的继承规划
与即将到期的租约相比，一份还有几十年租期的长期租约能为继承人提供更有价值、更有保障的资产。它简化了继承安排，使家庭在进行跨代规划时更有把握。
拥有一份具有实际价值的租约，就更容易将房产纳入泰国和国外的遗产规划中。泰国遗嘱的结构可以反映租约，考虑遗产税的起征点，并调整遗嘱认证程序，以确保将权利顺利转移给受益人。
这对泰国国民的外籍配偶尤其有帮助，否则他们在继承财产时可能会面临复杂的法律和实际挑战。长期租约提供了一种明确的、可转让的资产，为在世伴侣提供了安全和稳定的保障。
改善外籍人士在泰国的房地产融资渠道
传统上，由于抵押贷款选择有限且贷款条件严格，外籍人士在泰国进行房地产交易时很难获得融资。然而，较长的租约可以带来更好的融资机会。泰国银行和国际银行通常更愿意为租期较长的租约提供贷款，这意味着外籍人士可能更容易获得利率更具竞争力的抵押贷款。
这可以降低购房或建房成本，提供更大的财务灵活性。随着房产融资渠道的拓宽，抵押贷款利息扣除、跨境贷款考虑因素以及再融资的税务影响等方面都可能变得更加重要。
提高或增强信心
30 年的租约可能会让重大翻修或新建工程感觉风险很大，尤其是在未来续约不确定的情况下。99 年的租约则完全改变了这种情况，让外籍人士有信心对自己的房屋进行长期投资。
无论您是计划从头开始建造，还是增加客房别墅或翻新旧房，长期租约都能为您提供所需的稳定性，从而证明重大改进是合理的。其中一些成本可能符合折旧条件，而来自客房或空余房间的租金收入可能会被泰国税收规定中的免税额所抵消。
更强的投资吸引力和退出价值
99 年的租约使泰国租赁物业对投资者更具吸引力。您可以在现实的时间框架内规划租金收入和资本增长，而不是 30 年的截止期限。获得融资、分摊装修成本以及预测土地和建筑税也变得更加容易。
转售前景也有所改善。与即将到期的租约相比，还有几十年租期的租约对买家更有吸引力，这通常能支持更高的价格和更快的销售。这就提高了整体投资回报率。投资者还可以通过分摊购置和装修成本、申请折旧以及安排任何转让或汇款的时间，更有效地进行税务管理。
简而言之，从规划和退出的角度来看，较长的期限会使原本浪费的资产变得更像永久业权。
为外国买家提供更多转售和退出选择
短期租赁的挑战之一是对未来买家的吸引力有限。99 年租约将改变这种状况，使房产更适销对路，有助于保持甚至提高转售价值。
当买家知道他们购买的是长期资产时，他们更愿意投资。这为最终可能想要出售或转让租约的外籍人士提供了更大的灵活性。规划出售时机、了解资本利得风险并考虑国际税务协议，这些都将在优化结果方面发挥作用。
应牢记的要点
虽然这是一个充满希望的发展，但仍有一些注意事项：
- 仍在协商中 - 议会尚未收到任何条款
- 租赁，非永久产权 - 99 年后房产归泰国所有
- 农业用地除外 - 不包括农田
- 过去的租约延期被驳回 - 只有法定改革才能赋予真正的长期权利
- 预计最早于 2025 年底实施 - 但速度很快
您现在应该做什么？
现在根据法律采取行动还为时过早，但为此制定计划却并非为时过早。如果您正在考虑在泰国购置房产，那么现在就应该了解这些拟议的变化会如何影响您的税务状况、遗产规划和投资决策。
在 Expat Tax Thailand，我们已经在帮助客户考虑其中的影响。无论是了解长租期的潜在税务处理方式，还是与遗产规划师协调，抑或是模拟租赁权的变化会如何影响您的财务计划，我们都将竭诚为您服务。
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