对于居住在泰国的外籍人士来说，了解财产收入的纳税义务至关重要，无论是财产销售收入还是租金收入，也无论是财产是在泰国还是在国外。泰国的税收制度以汇款为基础，这意味着只有汇入泰国的国外收入才需要纳税，但这一制度因财产收入来源而异。对于国外财产收入，仔细规划汇款时间有助于管理税负。与此同时，来自泰国房产的收入则遵循单独的国内税收规则。
最近泰国税务法规的变化，包括更严格的汇款规定，使得外籍人士了解最新税务要求变得更加重要。本文将为您提供一份全面的指南，帮助您轻松应对这些复杂的问题，内容涵盖泰国税收居住地和汇款规则、资本收益计算以及可用的税收抵免等各个方面。我们还将探讨报告租金收入和保持合规的实用策略，无论您的房产是在泰国还是国外。
本指南包括实用案例研究、主要免税额和扣除额以及税收抵免建议，旨在帮助外籍人士有效管理财产收入，避免不必要的税务负担。
重要日期和近期规则变更
了解泰国税务法规的最新更新对于管理来自国外或国内的财产收入的外籍人士来说至关重要。 最近的变化 影响房产销售和出租收入的处理方式，尤其是那些将资金汇往国外的人。
主要税收变化时间表
- 2023 年 9 月:泰国宣布修改其汇款规则，重点是何时对来源于国外的收入征税。修订后的准则规定，纳税居民汇入泰国的应税海外收入现在须缴纳泰国税。在此之前，只有在赚取收入的同一年汇出的收入才应纳税。
- 2024 年 1 月:对海外收入规则的解释自 1 月 1 日起生效。2024 年之前在海外银行的储蓄免税。
对房地产销售和汇款的影响
新的规则解释影响到拥有国外财产收入的外籍人士，尤其是在将销售或租金收入汇入泰国时。根据更新后的规定，国外房产的销售收入和租金收入汇入泰国时应纳税。这一规则变化的影响是巨大的，尤其是在海外房产销售可能产生大量资本收益的情况下。
对于在泰国拥有国内财产收入（如租金收入或出售泰国财产的资本收益）的外籍人士来说，这些变化强化了遵守当地报税要求的必要性。国内财产收入已经需要在泰国纳税。它不依赖于汇款规则，因此，无论最近的汇款更新情况如何，从泰国境内房产获得收入的外籍人士都必须进行适当的申报。
了解泰国税务居民身份和汇款规则
理解 泰国税务居民 对于有财产收入的外籍人士来说，了解财产税和汇款规则至关重要，因为这些因素决定了哪些收入需要缴纳泰国税。
泰国税务居民的定义
在泰国，如果个人在一个日历年（1 月 1 日至 12 月 31 日）内在该国逗留 180 天或以上，则被视为税务居民。这一身份与签证类型、国籍或逗留目的无关。因此，达到 180 天门槛的外籍人士有义务就其应税收入缴纳泰国税。
基于汇款的税收制度
泰国实行汇款税制，这意味着只有汇入（汇出）泰国的收入才需缴纳泰国税。这一制度对外籍人士至关重要，因为任何在海外赚取但未汇出的收入在泰国都无需纳税。
了解了这一系统，外籍人士就可以仔细规划他们的汇款，从而有可能减少他们的总体税负。
财产销售应税收入（国外和国内）
在泰国，房产销售收入被视为资本收益收入，因此需要缴纳所得税。这适用于国外和国内的房产，但具体的税收待遇取决于房产是在泰国还是国外。
外国房地产销售
对于拥有国外房产的外籍人士来说，出售房产所得资本收益的税务处理取决于泰国以汇款为基础的税收制度。以下是需要考虑的要点：
- 只有汇往泰国才可分摊:外国房地产销售所得的资本收益只有在汇入或转入泰国时才需在泰国纳税。如果收入仍在泰国境外，则无需缴纳泰国税款。
- 预留销售收入:如果在成为泰国税务居民之前将出售外国房产的收入存入银行账户，则在任何时候都不被视为应在泰国纳税。因此，通过战略性地规划泰国税务居民身份的起始时间，外籍人士可以避免因之前的销售收益而承担巨额税款。
- 在泰国纳税期间的销售:在泰国纳税居民身份下出售房产并将收益汇入泰国时，应评估资本收益，从而产生纳税义务。在泰国居住期间，出售外国房产所得的任何资本收益转入泰国后，将被视为应税收入，从而产生潜在的税款。
通过谨慎把握房产销售和开始泰国税务居民身份的时间，外籍人士可以更好地管理甚至最大限度地减少国外房产收益的税负，从而有可能长期保留更多收益。
国内房产销售
在泰国境内出售房产的资本收益应纳税。对于出售泰国房产的外籍人士，无论收入是保留在当地还是转移到国外，都要为资本收益纳税。
通过了解这些资本收益规则，外籍人士可以就如何以及何时处理国内外房产销售所得做出明智的决定，从而更好地管理他们在泰国的纳税义务。
计算出售物业资本收益的方法
在计算泰国房地产销售的资本收益时，外籍人士可以考虑两种主要方法，每种方法都有其潜在的优势。选择最佳方法取决于持有期和可扣除费用。以下是每种方法的概述：
方法 1：实际利润基准
这种方法是根据销售的实际利润计算资本收益，即从最终销售价格中减去原始购买价格。这种方法还允许扣除特定成本，包括
- 翻新费用:可扣除增加财产价值的重大改进。
- 销售成本:与销售直接相关的费用，如代理费、律师费和过户费，也可减少应纳税金额。
这种方法可以根据实际利润精确计算资本收益，如果产生了大笔翻新费用或销售费用，这种方法会很有优势。
方法 2：基于持有期的标准扣除额
第二种方法是根据出售前持有房产的时间长短，对售价适用一个标准扣除百分比。房产持有时间越长，扣除比例越高，从而减少应纳税收益。以下是持有期扣除率的细目：
- 1 年型号：92% 扣除
- 2 年型号：84% 扣除
- 3 年型号：77% 扣除
- 4 年型号：71% 扣除
- 5 年型号：65% 扣除
- 6 年型号：60% 扣除
- 7 年:55% 扣除
- 8年:50% 扣除
- 9 年:45% 扣除
- 10 年以上:40% 扣除
这种方法根据所有权的长短适用相关的扣除率，从而减少应纳税收益，这对长期房产持有者尤为有利。
选择最佳方法
这两种方法的选择取决于个人情况：
- 实际利润基准:如果销售的实际利润相对较低，或者发生了大量可扣除的费用，这种方法可能会有好处，因为这些费用可以大大减少应纳税收益。
- 标准扣除额:基于持有期的扣除通常对持有多年的房产有利，因为较高的扣除百分比可以显著减少应税收益。
值得注意的是，一旦选择了一种方法，就不能针对特定的房产销售进行更改。因此，咨询税务专业人士有助于根据您的房产详情和财务状况确定最节税的方法。了解这些计算方法可以帮助房产卖家做出明智的决定，并有效管理他们在泰国出售房产时的税负。
泰国租金收入的纳税义务
对于从位于泰国或国外的房产中赚取租金收入的外籍人士来说，了解泰国的税收制度如何处理这些收入以及相关的申报要求至关重要。
报告租金收入
汇往泰国的租金收入被视为应税收入，须缴纳泰国所得税。为减轻租金收入的税收负担，泰国允许对汇入的租金收入进行 30% 标准扣除，以确认与物业管理相关的一般费用。这项扣除将应纳税额减少到汇入收入的 70%，简化了物业相关费用的核算。
例如，如果一名外籍人士向泰国汇入 100 万泰铢的租金收入，在适用 30% 扣除后，他们只需缴纳 70 万泰铢的税款。
申报要求
为了报告租金收入，外籍人士需要提交以下表格：
- PND 90:该表格用于年度报税，是报告所有应税收入（包括汇入泰国的国外租金收入）所必需的。
- PND 94:如果您在上半年有应税收入，通常需要填写这份年中报税表。它允许外籍人士及早报告和缴纳任何汇出租金收入的税款，确保合规并帮助管理全年的纳税义务。
通过遵守这些准则，外籍人士可以确保他们履行汇往泰国的租金收入的纳税义务，通过 30% 扣除减少应纳税金额，并遵守泰国的申报要求。
观看我们的网络研讨会：为外籍人士解读泰国房产税
泰国财产税和双重征税协定 (DTA)
对于拥有国外房产的外籍人士来说，避免对房产销售和租赁收入双重征税的关键在于双重征税协定（DTA）。 泰国与 61 个国家签订了避免双重征税协定 防止出现外籍人士因相同收入而被双重征税的情况。避免双重征税协定概述了哪个国家对汇往泰国的特定类型收入（如房产销售的资本收益和租金收入）拥有主要征税权。
每份《避免双重征税协定》都有独特的条款，因此审查泰国与房产所在国之间的具体协定至关重要。根据不同的条款，DTA 可能允许泰国承认已支付的国外租金收入或资本收益税，从而减少泰国的税负。
例如，如果租金收入或资本收益已在财产来源国征税，那么《避免双重征税协定》可提供减免，允许泰国抵消或减少这些汇款的应税金额。这一规定可以大大减轻来自国外的租金和销售收入的总税负，但具体情况将取决于相关 DTA 的规定。
了解这些协议可确保外籍人士有效管理跨境纳税义务，最大限度地减少国外租金收入和房产销售的纳税责任。
申请税收抵免
对于汇出国外财产收入（无论是租金收入还是销售资本收益）的外籍人士来说，申请税收抵免有助于减少泰国的纳税义务。如果已在财产所在国就这些收入缴纳了税款，泰国税法与双重征税协定（DTA）通常允许外籍人士通过税收抵免来抵消这些税款。这可确保外籍人士不会因相同的收入而被重复征税。
申请税收抵免的流程
要在泰国申请税款抵免，外籍人士需要提供具体文件作为在国外纳税的证据。必要的步骤一般包括
- 获取税务证书:房产所在国税务机关出具的证明，确认租金收入或资本收益的纳税金额。该文件是证明国外税款已结清的必要文件。
- 收入证明和销售文件:对于资本收益，请提供房产销售证据，包括购买和销售价格，以计算应评估收益。对于租金收入，请提供纳税年度总收入的证明文件。
- 随泰国报税表提交文件:在提交泰国报税表时，请附上这些文件以支持您的税收抵免申请。泰国税务局将根据这些信息确定可允许的抵免额，从而有效减少汇出收入的应纳税额。
通过申请税款抵免，外籍人士可以利用已缴纳的国外税款来减少其在泰国的纳税义务，这也符合相关 DTA 的规定。这种方法有助于有效管理纳税义务，确保外籍人士只需为汇出的财产收入缴纳必要的税款。
总结
在泰国，无论是销售收入还是租金收入，要想顺利缴纳房产税，就必须扎实了解泰国的纳税居民身份、汇款税收制度和资本收益规则。对于拥有国外房产的外籍人士来说，合理安排汇款时间，利用双重征税协定（DTA）和税收抵免，有助于最大限度地减少总体纳税义务。与此同时，泰国的房产销售和租赁遵循特定的国内规则，因此外籍人士必须满足申报要求并利用可用的扣除额。
无论是管理国外还是国内的财产收入，了解最新的规则变化并利用专业的税务指导，都能帮助外籍人士有效地处理税务责任，避免不必要的责任。
税务解决方案和专业支持
作为泰国的外籍人士，管理财产收入的税务问题可能很复杂，尤其是涉及到出售海外财产时。专业的税务建议对于处理国际房产销售的人来说非常宝贵，因为汇款的时间和方式会对税负产生重大影响。专家指导可以帮助外籍人士最大限度地利用双重征税协定的好处，并确保遵守泰国法规，从而避免巨额税款。
在泰国，赚取租金收入的外籍人士每年有两次报税义务，需要进行年中（第 94 新元）和年度（第 90 新元）报税。我们的 辅助 和 专家 报税服务旨在实现这一过程的无缝衔接，确保准确报告租金收入，并适用所有符合条件的扣除项目。
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