ไทยเสนอเช่า 99 ปีสำหรับชาวต่างชาติ

ประเทศไทยกำลังพิจารณาการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญที่อาจปรับเปลี่ยนภูมิทัศน์ด้านอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ ขณะนี้ร่างกฎหมายที่อยู่ระหว่างการพิจารณาของคณะรัฐมนตรี เสนอให้อนุญาตให้เช่าที่อยู่อาศัยได้นานถึง 99 ปี ซึ่งถือเป็นการปรับเพิ่มอย่างมากจากข้อจำกัดเดิมที่จำกัดไว้ที่ 30 ปี

แม้ว่าจะยังไม่เป็นกฎหมาย แต่ข้อเสนอนี้ส่งสัญญาณถึงการเปลี่ยนแปลงแนวคิด โดยมีจุดมุ่งหมายเพื่อดึงดูดการลงทุนในระยะยาว สนับสนุนการเติบโตทางเศรษฐกิจ และวางตำแหน่งประเทศไทยให้เป็นบ้านที่เป็นมิตรยิ่งขึ้นสำหรับผู้มีความสามารถและผู้เกษียณอายุจากทั่วโลก

📰 อ่านบทความเต็มได้ใน The Nation 

ทำไมต้องตอนนี้?

แรงจูงใจของรัฐบาลนั้นชัดเจน นั่นคือ การเช่าระยะยาวช่วยให้นักลงทุนต่างชาติและผู้อยู่อาศัยระยะยาวมีความมั่นคงที่จำเป็นต่อการสร้างประโยชน์ให้กับเศรษฐกิจไทยอย่างเต็มที่ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อบ้าน การลงทุนปรับปรุงบ้าน หรือการวางแผนเกษียณอายุ นอกจากนี้ยังสนับสนุนเป้าหมายนโยบายที่กำลังเติบโตในการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีฐานะร่ำรวย ผู้เชี่ยวชาญ และผู้เกษียณอายุภายใต้โครงการวีซ่าใหม่

ข้อเสนอนี้กำลังได้รับการจัดลำดับความสำคัญภายใต้ ตารางเรียนเร่งรัดโดยรัฐบาลมีเป้าหมายที่จะบังคับใช้กฎหมาย เร็วที่สุดคือปลายปี 2025.

สิ่งที่อาจหมายถึงสำหรับชาวต่างชาติ

หากกฎหมายนี้ผ่านในรูปแบบปัจจุบัน อาจเปลี่ยนมุมมองของชาวต่างชาติที่มีต่ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้ นี่คือวิธีการ:

ความมั่นคงในการถือครองเกือบตลอดชีวิตสำหรับชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ระยะยาว 

สัญญาเช่า 99 ปี จะทำให้ชาวต่างชาติมีกรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์ในทางปฏิบัติ สัญญาเช่านี้ขจัดความไม่แน่นอนจากการต่อสัญญาเช่า 30 ปี ช่วยให้ชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ระยะยาวสามารถตั้งถิ่นฐานได้อย่างมั่นใจ วางแผนเกษียณอายุ และลงทุนในบ้านของตนเองได้โดยไม่ต้องกังวลว่าจะเสียสิทธิ์การครอบครอง

ค่าเช่าล่วงหน้าสามารถกระจายต้นทุนได้ตลอดอายุสัญญาเช่า ทำให้การวางแผนทางการเงินง่ายขึ้น หากมีการโอนสิทธิ์เช่าหรือให้เช่าช่วงในอนาคต กฎระเบียบที่ชัดเจนเกี่ยวกับกำไรจากการขายสินทรัพย์จะช่วยให้การตัดสินใจดีขึ้น นอกจากนี้ ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนและอากรแสตมป์ก็จำเป็นต้องได้รับการบันทึกอย่างถูกต้องตามกฎหมายภาษีอากรของไทย

การวางแผนการสืบทอดตำแหน่งที่ชัดเจนยิ่งขึ้นสำหรับครอบครัวต่างชาติ

สัญญาเช่าระยะยาวที่ยังมีเหลืออีกหลายสิบปีนั้น มอบทรัพย์สินที่มีค่าและปลอดภัยกว่าสำหรับทายาทมากกว่าสัญญาเช่าที่ใกล้หมดอายุ สัญญาเช่านี้ช่วยลดความยุ่งยากในการจัดการมรดก และมอบความแน่นอนให้กับครอบครัวมากขึ้นเมื่อวางแผนข้ามรุ่น

การมีสัญญาเช่าที่มีมูลค่าแท้จริงทำให้การรวมทรัพย์สินไว้ในการวางแผนจัดการมรดกเป็นเรื่องง่ายขึ้น ทั้งในประเทศไทยและต่างประเทศ พินัยกรรมของไทยสามารถจัดโครงสร้างให้สอดคล้องกับสัญญาเช่า เกณฑ์ภาษีมรดกที่พิจารณา และกระบวนการพิสูจน์พินัยกรรมที่สอดคล้องกัน เพื่อให้มั่นใจว่าการโอนสิทธิ์ให้แก่ผู้รับผลประโยชน์เป็นไปอย่างราบรื่น

สิ่งนี้มีประโยชน์อย่างยิ่งสำหรับคู่สมรสชาวต่างชาติของคนไทย ซึ่งอาจเผชิญกับความท้าทายทางกฎหมายและทางปฏิบัติที่ซับซ้อนเมื่อได้รับมรดก สัญญาเช่าระยะยาวมอบทรัพย์สินที่ชัดเจนและสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ ซึ่งช่วยเสริมสร้างความมั่นคงและเสถียรภาพให้กับคู่สมรสที่ยังมีชีวิตอยู่

การเข้าถึงแหล่งเงินทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยของชาวต่างชาติที่ดีขึ้น 

โดยทั่วไปแล้ว ชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในประเทศไทยมักประสบปัญหาในการหาแหล่งเงินทุนสำหรับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากมีตัวเลือกสินเชื่อที่อยู่อาศัยจำกัดและเงื่อนไขการกู้ยืมที่เข้มงวด อย่างไรก็ตาม สัญญาเช่าระยะยาวสามารถเปิดโอกาสในการจัดหาเงินทุนที่ดีกว่าได้ โดยทั่วไป ธนาคารทั้งในประเทศไทยและต่างประเทศมักยินดีให้สินเชื่อแก่ผู้เช่าซื้อที่มีระยะเวลาผ่อนชำระที่นานกว่า ซึ่งหมายความว่าชาวต่างชาติอาจเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีอัตราดอกเบี้ยที่แข่งขันได้ง่ายกว่า

สิ่งนี้อาจช่วยลดต้นทุนการซื้อหรือสร้างบ้านและเพิ่มความยืดหยุ่นทางการเงิน การลดหย่อนดอกเบี้ยเงินกู้จำนอง การพิจารณาสินเชื่อข้ามพรมแดน และผลกระทบทางภาษีจากการรีไฟแนนซ์ ล้วนเป็นประเด็นที่อาจมีความสำคัญมากขึ้นเมื่อการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในวงกว้างขึ้น

ความมั่นใจที่จะปรับปรุงหรือสร้าง 

สัญญาเช่า 30 ปีอาจทำให้การปรับปรุงครั้งใหญ่หรือการก่อสร้างใหม่ดูมีความเสี่ยง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อการต่อสัญญาในอนาคตมีความไม่แน่นอน สัญญาเช่า 99 ปีเปลี่ยนสมการไปอย่างสิ้นเชิง ทำให้ชาวต่างชาติมั่นใจที่จะลงทุนในบ้านของพวกเขาในระยะยาว

ไม่ว่าคุณจะวางแผนสร้างบ้านใหม่ทั้งหมด เพิ่มวิลล่าสำหรับแขก หรือปรับปรุงบ้านเก่า สัญญาเช่าระยะยาวก็ให้ความมั่นคงที่จำเป็นต่อการปรับปรุงครั้งใหญ่ ค่าใช้จ่ายบางส่วนอาจมีสิทธิ์หักค่าเสื่อมราคา และรายได้จากค่าเช่าจากห้องพักสำหรับแขกหรือห้องพักว่างอาจถูกหักลบด้วยค่าเผื่อต่างๆ ที่มีภายใต้กฎหมายภาษีของไทย

การลงทุนที่น่าดึงดูดใจและมูลค่าการออกที่แข็งแกร่งยิ่งขึ้น

สัญญาเช่า 99 ปีทำให้อสังหาริมทรัพย์แบบเช่าระยะยาวในประเทศไทยน่าสนใจสำหรับนักลงทุนมากขึ้น คุณสามารถวางแผนรายได้จากการเช่าและการเติบโตของเงินทุนในกรอบเวลาที่สมเหตุสมผล แทนที่จะกำหนดระยะเวลา 30 ปี การหาแหล่งเงินทุน การกระจายต้นทุนการตกแต่ง และการคาดการณ์ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจึงง่ายขึ้น

โอกาสในการขายต่อก็ดีขึ้นเช่นกัน สัญญาเช่าที่ยังเหลืออีกหลายสิบปีจะดึงดูดผู้ซื้อมากกว่าสัญญาเช่าที่ใกล้หมดอายุ ซึ่งมักจะช่วยให้ได้ราคาที่สูงขึ้นและขายได้เร็วขึ้น ส่งผลให้ผลตอบแทนจากการลงทุนโดยรวมดีขึ้น นักลงทุนยังสามารถบริหารจัดการภาษีได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้นด้วยการกระจายต้นทุนการซื้อและการปรับปรุง การเรียกเก็บค่าเสื่อมราคา และกำหนดเวลาการโอนกรรมสิทธิ์หรือการนำส่ง

โดยสรุป ในระยะยาว ทรัพย์สินที่เคยเสื่อมโทรมจะกลายเป็นทรัพย์สินที่มีลักษณะคล้ายกรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์มากขึ้น เพื่อวัตถุประสงค์ในการวางแผนและการออก

ตัวเลือกการขายต่อและทางออกที่แข็งแกร่งยิ่งขึ้นสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ

ความท้าทายอย่างหนึ่งของการเช่าระยะสั้นคือความน่าดึงดูดใจที่จำกัดสำหรับผู้ซื้อในอนาคต สัญญาเช่า 99 ปีจะเปลี่ยนแปลงสิ่งนี้ ทำให้อสังหาริมทรัพย์ขายได้ง่ายขึ้น และช่วยรักษาหรือเพิ่มมูลค่าการขายต่อ

ผู้ซื้อมีแนวโน้มที่จะลงทุนมากขึ้นเมื่อรู้ว่ากำลังซื้อสินทรัพย์ระยะยาว ซึ่งทำให้ชาวต่างชาติมีความยืดหยุ่นมากขึ้น ซึ่งอาจต้องการขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ในสัญญาเช่า การวางแผนระยะเวลาการขาย การทำความเข้าใจเกี่ยวกับกำไรจากการขายสินทรัพย์ และการพิจารณาข้อตกลงภาษีระหว่างประเทศ ล้วนมีบทบาทสำคัญต่อผลลัพธ์ที่ดีที่สุด 

ประเด็นสำคัญที่ต้องจำไว้

แม้ว่านี่จะเป็นการพัฒนาที่มีแนวโน้มดี แต่ยังมีข้อควรระวังบางประการ:

• ยังอยู่ระหว่างการปรึกษาหารือ – ยังไม่มีข้อกำหนดใดถึงรัฐสภา
• สิทธิการเช่า ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ – อสังหาริมทรัพย์กลับคืนสู่เจ้าของคนไทยหลัง 99 ปี
• ไม่รวมที่ดินเพื่อการเกษตร – พื้นที่เกษตรกรรมไม่ได้รับการคุ้มครอง
• การขยายสัญญาเช่าในอดีตถูกยกเลิก – การปฏิรูปกฎหมายเท่านั้นที่จะให้สิทธิระยะยาวที่แท้จริง
• คาดว่าจะเริ่มใช้งานเร็วที่สุดในช่วงปลายปี 2568 – แต่มันเคลื่อนที่เร็วมาก

ตอนนี้คุณควรทำอย่างไร?

เร็วเกินไปที่จะปฏิบัติตามกฎหมาย แต่ยังไม่เร็วเกินไปที่จะวางแผน หากคุณกำลังคิดเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ตอนนี้คือเวลาที่จะทำความเข้าใจว่าการเปลี่ยนแปลงที่เสนอนี้อาจส่งผลต่อสถานะทางภาษี การวางแผนจัดการมรดก และการตัดสินใจลงทุนของคุณอย่างไร

ที่ Expat Tax Thailand เราพร้อมช่วยเหลือลูกค้าในการทำความเข้าใจถึงผลกระทบต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นการทำความเข้าใจแนวทางปฏิบัติทางภาษีที่อาจเกิดขึ้นจากสัญญาเช่าระยะยาว การประสานงานกับผู้วางแผนอสังหาริมทรัพย์ หรือการสร้างแบบจำลองว่าการเปลี่ยนแปลงสัญญาเช่าจะส่งผลกระทบต่อแผนการเงินของคุณอย่างไร เราพร้อมช่วยเหลือคุณ 

คุณมีคำถามหรือต้องการพูดคุยเพิ่มเติมหรือไม่? พูดคุยกับทีมงานของเราเพื่อรับคำแนะนำส่วนบุคคลตามสถานการณ์ของคุณ

ต้องการรับข้อมูลอัปเดตเกี่ยวกับการพัฒนาของกฎหมายหรือไม่?

ลงทะเบียนเพื่อรับการแจ้งเตือนภาษีฟรีของเรา และรับการอัปเดตเป็นภาษาธรรมดาส่งตรงไปยังกล่องจดหมายของคุณ